裝配式建筑在前期策劃分析中的四大價值點
【編者按】在項目的規劃準備階段進行與裝配式有關的策劃分析和方案比選，是裝配式建筑項目是否順利、成本是否可控的關鍵措施。在規劃設計階段，需要關注5大策劃細節：政策分析、裝配式指標落實方案、產品定位、全裝修定位、開發進度。
本篇以浙江省溫州市某住宅項目為例，為我們分享在設計前期的裝配式技術策劃分析的相關工作和實施要點。
① | 工程概況 |
項目地點：浙江省溫州市
業態組成：包括22棟16～18層裝配式住宅、六棟電力配套和兩棟商業樓、全埋式地下車庫，
用地面積：77,199平方米
建筑面積：194,906平方米，其中地上：145,906平方米（其中：計容面積為138,958平方米），地下： 49,000平方米。
裝配化率：100%（項目建筑面積100%實施裝配式建筑）單體混凝土預制率≥20%，裝配率≥50%。
鳥瞰圖
單體立面效果圖
單體建筑平面圖
②| 技術策劃四大敏感點 |
在技術策劃中，主要關注策劃方案比選、單體設計方案的確定、保溫體系的選擇、外防護體系的選擇等四個方面。
（1）策劃方案比選
依據本項目土地出讓條件《溫州市規劃局規劃條件》，本項目需實施裝配式建造以及住宅全裝修，其中墻體預制部分的建筑面積可不計容，不計容面積不得超過規劃居住計容總建筑面積的5%。
其中土地出讓條件中明確：本項目需滿足綠色建筑、裝配式建筑及住宅全裝修建設要求，執行溫州市現行有關推進綠色建筑和建筑工業化的相關文件和規劃。根據《溫州市人民政府辦公室關于進一步推進綠色建筑和建筑工業化發展的補充意見》溫政辦[2017]33號文規定：對于要求實施裝配式建造的項目，不少于地上住宅建筑面積50%對應的建筑單體應實施裝配式建造。
通過與項目所在地的主管部門溝通，對《溫州市人民政府辦公室關于推進新型建筑工業化的實施意見（試行）》溫政辦[2016]78號、《溫州市人民政府辦公室關于進一步推進綠色建筑和建筑工業化發展的補充意見》溫政辦[2017]33號、(關于印發《工業化建筑評價導則》的通知)浙建設發[2016]32號等地方政策文件的理解，確定本項目實施的具體兩個方案：拿面積獎勵的裝配式方案和不拿面積獎勵的裝配式方案。
方案一 不拿面積獎勵的裝配式方案，如下圖：
方案二 拿面積獎勵的裝配式方案，如下圖
拿面積獎勵的裝配式方案主要預制的都是建筑外圍的豎向構件，外圍豎向構件一般指建筑外墻的墻體由工廠預制的混凝土墻板構件，如預制外剪力墻、預制凸窗、預制外圍護墻等等，成本高昂，且實際測算下來預制混凝土方量也遠遠大于不拿面積獎勵的裝配式方案。
因為浙江省預制率計算方法的不同，從經濟性角度上，預制疊合樓板性價比最高，不拿面積獎勵的裝配式方案一般只預制疊合樓板、樓梯、空調板及陽臺，總預制混凝土量少，施工難度低，現場工人也能快速適應，對整個項目工期影響也小很多。下表分別為兩方案的對整個項目影響和單體裝配式設計差異的。
分析兩個方案對整個項目的工期、成本、銷售收入的影響，如下表：
通過甲方內部各部門統籌決策，為最大化實現經濟效益，本項目所有住宅按取得面積獎勵5%的目標進行裝配式設計。
（2）單體設計方案的確定
方案設計前，甲方及設計院積極與當地區委會的規劃建筑局的主管部門溝通，了解項目策劃過程中政府最新頒布的政策實施力度，本項目需執行的相關政策有《溫州市人民政府辦公室關于進一步推進綠色建筑和建筑工業化發展的補充意見》和《溫州市綠色建筑專項規劃（2017-2025年）等執行工作的通知》溫住建發[2017]235號等。
《溫州市人民政府辦公室關于進一步推進綠色建筑和建筑工業化發展的補充意見》 溫政辦[2017]33號文中規定：“滿足裝配式建筑要求的項目，墻體預制部分的建筑面積（不超過規劃計容總建筑面積的3%）可不計入成交地塊的容積率條件核算；同時滿足裝配式建筑和住宅全裝修要求的項目，墻體預制部分的建筑面積（不超過規劃計容總建筑面積的5%）可不計入成交地塊的容積率條件核算，但需落實停車泊位等配套設施。”根據以上規定可知，在溫州當地，不同建筑類型所能取得的面積獎勵也不相同，詳見下表。
面積獎勵政策
本項目中有兩棟高層住宅樓包含兩層商業裙房，針對這種既有公共建筑又有居住建筑的情況，根據《溫州市綠色建筑專項規劃（2017-2025年）等執行工作的通知》溫住建發[2017]235號文中指出的“單體建筑為獨立完整的結構單元，以地上結構縫與周邊建筑分隔”，在實際項目操作過程中，為簡化裝配式前期設計，將原設計中住宅塔樓與商業裙房為同一結構單體，通過設計協調溝通，根據建筑功能的不同兩部分切分將其兩個結構單體，使得商業與高層住宅樓可以分開評價。
商業、高層住宅合并評價：
1)外墻拆分難以實現標準化，構件重復率低，采購成本高；
2)若商業僅一層，水平構件基本無法預制，只能考慮預制豎向構件；
3)商業與高層住宅需按同一單體進行評價，預制率、裝配率以及面積獎勵相關指標等計算較為復雜，無法簡化設計。
原設計-商業與高層住宅結構未分縫
商業、高層住宅結構分縫，分開評價：
1)商業面積獎勵僅為3%，且面積較小，相對的獎勵面積僅十多平，可單獨不預制；
2)高層住宅戶型完全同其他樓棟，重復率高，性價比較高；
3)僅需計算高層住宅部分裝配式相關指標，面積獎勵評審、圖紙設計、構件生產、現場施工均的得以簡化。
設計調整后—商業與高層住宅之間設置結構縫
（3）保溫體系選擇
通過對當地常規現澆結構以及外地完工的裝配式工程保溫體系應用情況的實地考察，綜合考慮當地以及本項目的實際情況，甲方建設團隊最終采用在保證項目質量、成本及進度可控等方面更具有優勢的內保溫體系。
（4）外防護體系的選擇
裝配式混凝土住宅項目常用的外防護體系較多，如落地懸挑腳手架、工具式防護圍擋、整體提升腳手架、三角外防護架、電動自爬升平臺等。不同的腳手架方案均有自身不同的適用性和優缺點，如何選擇外防護體系對后續構件拆分方案同樣也影響拆分方案。本項目工程部具有多個項目裝配式施工經驗，針對于本項目，主要推薦兩種腳手架方案，分別是常規的落地懸挑腳手架和三角外防護架。
采用三角外防護架可直觀的展示裝配式建筑施工粉塵少、立面一體化、施工模板節約等優點，裝配式示范項目也會優先考慮采用該外防護體系。但其對工程條件有一定要求，一般需要外面一圈均有裝配式外墻構件，且裝配式構件宜在同一標高安裝，使用條件相對苛刻。本項目中因為建筑立面造型要求，室外的架空造型框架在半層高處，其上的預制裝配式圍護墻安裝高度不同于其他外墻構件，平均低1.5米左右，項目實際工況不適宜采用三角外防護架。
裝配式外墻安裝高度不一致
甲方工程部最終選定落地懸挑腳手架作為本項目的外防護體系，落地懸挑腳手架作為傳統現澆工程中最為常見也是應用最成熟的外防護體系，在項目實際施工過程中配合裝配式設計的現場指導也使得無裝配式經驗的總包單位可以盡快適應裝配式工程。
|總結 |
不同于傳統住宅項目，裝配式住宅項目無論是前期策劃的難度、圖紙設計周期與質量、工程施工的精度與管理難度、配套材料采購進度的要求都遠大于傳統住宅項目。并且設計、生產、施工三者環環相扣，任何一環有問題都可能導致項目進度滯后、成本浪費甚至安全隱患，貫穿整個項目周期的裝配式流程管控就顯得尤為重要。
本項目在前期開發過程中，甲方建設團隊和設計團隊主攻項目裝配式方案策劃，在充分了解當地政策的前提下，結合成本測算最化大的提高項目的經濟效益；設計階段以落實前期裝配式方案策劃定位為設計管理的核心，并利用裝配式項目設計進度前置的優勢，通過節能節材的設計，優化項目成本。
