美的置業“兩翼”產業落地，規模、利潤再上臺階

實施“一體兩翼”戰略轉型一年后，美的置業不僅跨入千億門檻，而且進一步凸顯低成本融資優勢。

3月31日，美的置業2019年業績發布會上，主席兼總裁郝恒樂表示，公司未來3-5年大概會保持20%左右的規模增速，但會根據經濟情況調整，不做絕對安排。“我們會更關注利潤、凈現金流、負債等方面的考量，而非追求短期內的某一流量?！?/p>

2019年，美的置業連同其合營企業及聯營公司的合約銷售額達到約1012.3億元，同比增長28.1%；合約銷售面積約1002.3萬平方米，同比增長26.8%。受益于布局城市的等級提升，銷售均價同比增長1.1%至10100元/平方米。

從2015年的111億元增長至如今的千億級別，美的置業銷售額五年內實現了近10倍增長，2015年-2019年復合增長率達74%?？硕痄N售排行榜顯示，美的置業全口徑銷售排名從2015年的87名持續提升至34位。

從區域布局看，美的置業重點布局核心都市圈，2019年長三角、珠三角、長中游、華北、西南區域分別實現合約銷售額約363億元、187億元、190億元、152億元、120億元，占總銷售比例分別為36%、18%、19%、15%、12%。

除區域深耕外，美的置業也在逐步提升高能級城市的業績貢獻。數據顯示，2019年美的置業二線以上城市銷售占比達66%。

值得注意的是，2019年初，美的置業正式提出了“一主兩翼”戰略，即圍繞房地產主業，發展智能產業化與建筑工業化，打通上下游產業鏈實現產業協同發展，賦能主業。

2019年是美的置業“兩翼”落地的關鍵時期。截至去年底，智慧家居已布局62個城市，落地項目超200個，累計交付3萬套。

今年3月，美的置業首個AI社區落地，2020年起新拿地項目項目都將具備AI功能。美的置業執行董事兼產業發展事業部總經理林冬娜透露，AI社區增加的成本主要是軟硬件和平臺后期建設費用的增加，某些社區會有一定的產品溢價，但更多的社區體現為產品銷售去化加快以及業主滿意度的提升。

建筑工業化方面，美的置業在整合建筑全生命周期，研發、設計、技術高度一體化的同時，還能為為主業降本增效。2019年，徐州綠色裝配式產業園正式投產并完成首批產品交付；邯鄲綠色裝配式建筑產業園實現試產；擁有國內首條自主研發全自動化瓷磚整體衛浴生產線的廣東睿住優卡科技有限公司投產。

郝恒樂表示，2020年將進一步發揮產業上的“兩翼”賦能能力，在產品價值鏈上進行升級，最終使公司運營質量不斷提升，綜合協同效率不斷提升，使得公司能夠成為未來走向更長遠的一位動能十足的“馬拉松選手”。

千億目標之下，美的置業2019年拿地力度也不小，他們通過招拍掛、股權收購、舊城改造等方式新增土儲的總建筑面積約1453萬平方米，其中權益建筑面積為1117萬平方米，新進入東莞、惠州、上海、杭州、天津、武漢等重點一二線核心城市，進一步完善了全國布局。

截至2019年底，美的置業土地儲備的總建筑面積達5263萬平方米，涉及278個物業開發項目，覆蓋全國18個省級行政區的59個城市，其中通過合營企業及聯營公司參與了61個項目。

除此之外，舊改項目也正逐步為美的置業釋放可售貨值。截至2019年底，美的置業共有10個舊改項目，總規劃建筑面積為402萬平方米，預計可售貨值達549億元。郝恒樂透露，2020年預計可以轉化6個舊改項目，轉化的土地儲備將達到205萬平方米，可以新增可售貨值302億元。

充足的土地儲備讓美的置業在2020年投資拿地時更加“游刃有余”。郝恒樂表示，公司堅持不會拿高價地王，也不會非常激進地不顧財務測算結果，會繼續“區域深耕+城市升級”戰略，根據銷售回款情況調整拿地金額。

在實現規模跨越的同時，美的置業保持利潤穩健增長。2019年，美的置業收入為411.38億元，同比增長37%；毛利為130億元，同比增長32%；核心凈利潤為41.78億元，同比增長27%；公司擁有人應占利潤為43.05億元，同比增長34.15%。

從收入類別來看，物業開發及銷售確認收入為404.3億元，同比增長37%；物業管理服務收入為4.9億元，同比增長37%；商業物業投資及運營收入為2.2億元，同比增長37%。

2019年，房地產行業仍處于下行周期，促進銷售回款、確保安全的現金流成為行業主旋律。就財務指標而言，美的置業亦十分穩健。

數據顯示，截至2019年底，美的置業總借款為546.5億元，現金總額為269億元，凈負債率同比減少8.4個百分點至89%。

過去一年，美的置業進一步優化財務結構。截至2019年底，美的置業銀行借款及債權融資占總借款比重由年初的62%提升至85%，信托融資從26%降至4%。

與此同時，美的置業一年內到期的有息負債額比例由年初的34%下降至17%，現金短債比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期償債能力大幅提升。此外，美的置業融資成本逆勢降低，2019年加權平均融資成本為5.87%。

截至2019年底，美的置業尚未動用的銀行授信額度為832.4億元。

進入2020年后，美的置業抓住融資窗口期，成功以4%的低利率發行14.4億、4年期公司債券，不僅創下公司發債票面利率歷史新低，也是2017年以來同期限民營房企債券最低利率。