綠色建筑運營評估體系現狀分析及案例實踐

2015年巴黎氣候大會上，中國向全世界做出了“到2030年左右使CO2排放達到峰值”的重要承諾，低碳發展成為國民經濟的主旋律。隨后，黨的十九大明確了生態文明建設嶄新的戰略定位，綠色發展也成為貫穿我國未來中長期發展的優先主題，這其中，建筑業將擔負重要使命。據統計，截止到2016年底，我國存量公共建筑總面積已達117億m²，其中辦公建筑超過40億m^2[1]。在過去的十多年中，這個數字已增長了近三倍，成為我國建筑面積增長最快的分項。建筑運行的總商品能耗也已接近2637億GJ，占到全國能源消費總量的20%，其中公共建筑用能更是占到建筑能耗的1/4左右。

據預測，未來15a內，我國公共建筑規模還將翻一番。總面積的擴大以及用能需求的增長，給我國建筑總用能帶來了巨大挑戰，采取有效措施實現運行節能已勢在必行。另一方面，大量公共建筑還存在著室內環境品質差、建筑運維管理隱患大等問題，逐漸成為影響使用性能的重要因素。面對公共建筑，尤其是其中占比最大的辦公建筑，通過走綠色運營之路，盤活存量建筑活力、提升建筑性能，已成為迫切趨勢。

與此同時，隨著21世紀初國內綠色建筑行業從萌芽到興盛，業界對于綠色建筑的認知正在不斷深入，內涵和包絡面也隨著時代發展不斷更新，從早期的理念先行、技術先導，到中期的設計優先、權重引導，直至近來的重視使用者感知、以實際效能為中心，學術界已經開始將目光聚焦到建筑全生命期中最重要的運行期評價。

放眼國際，以LEED和BREEAM為代表的發達國家主流綠色建筑評估系統，相繼推出了針對存量建筑物的評估方法，從能源效率、水資源利用效率、室內環境質量、運營維護等角度為存量建筑提供了一個可借鑒、可執行、可改進的框架指引和工具方法。在上海、北京、深圳等主要城市已經受到了相當數量的商業地產持有者的重視。諸如上海金茂大廈、北京國際貿易中心、香港國際金融中心二期等地標建筑，紛紛在所在城市率先垂范，為行業樹立了綠色運營的標桿示范，也為我國探索建立符合國情的綠色建筑性能評價方法提供了啟示。

目前，國際上應用最為廣泛的綠色建筑評估系統均已推出了針對建筑運營期的評級體系，例如美國LEED的O+M體系、英國BREEAM的In-Use體系、日本CASBEE的ExistingBuilding體系，以及針對物業資產評估的加拿大BOMABEST等。上述綠色建筑評價體系的特點對比見表1。其中，BOMABEST評價體系偏向于商業房地產行業的運營實踐，相較于其他的評價體系較為特殊。

表 1   國外主流綠色建筑評價體系特征對比

比對 LEEDO+M、BREEAMIn-Use 以及CASBEEExisting Building 的具體評價內容，不難發現其指標體系基本圍繞著能源、水資源、材料、土地資源、室內外環境質量等一級指標展開，但BREEAM除了建筑性能之外，還額外關注業主管理的表現。在評價方法方面，除了CASBEE采用了建筑物的環境品質與性能和建筑物的環境負荷的比值算法，LEED和BREEAM均采用了滿足控制項前提下的總分評級法。

以下僅以在我國已有實踐案例的LEEDO+M、BREEAMIn-Use體系為例，進行展開分析。

LEEDO+M評估體系是美國綠色建筑委員會（USGBC）針對既有建筑物開發的一個評估體系，旨在促進既有建筑物實現高性能、健康、持久和對環境無害的目標實現，并驗證建筑在運營過程中所進行的更新、改善和維護保養等措施的實際效果。其理念是將建筑的運營效率最大化的同時，減少建筑對環境的影響。LEEDO+M自2002年建立以來，一共經歷了5個版本，包括LEED-EB2002（試行）、LEED-EB2004、LEED-EBO+M2008、LEED-EBO+M2009以及LEED-EBO+MV4。

目前最新版本是LEED-EBO+MV4.1評價體系，滿分為110分，包括選址與交通（LT）、可持續選址（SS）、用水效率（WE）、能源與大氣（EA）、材料與資源（MR）和室內環境品質（IEQ）這6個領域，另外在創新（IN）方面可獲得額外得分。根據最終總得分，評價結果分4個等級，40～49分為認證級、50～59分為銀級、60～79分為金級、80分及以上為鉑金級。

值得一提的是，為引導建筑物保持持續優良性能，USGBC針對O+M體系推出了基于ARC數據平臺的動態獎牌制度。ARC數據平臺是以LEED項目為數據庫的建筑性能實時監測及評分工具。項目方只需要提供數據模型、能耗水耗連續賬單、使用者問卷和空氣檢測樣本，就可在線獲得可視化的分數，并與全球獲得LEED認證的項目進行對標比較。ARC也是實現LEED認證的一種方式，可實時展現建筑在能源、水、廢棄物、交通及使用者體驗5個類別的表現，將不可見的建筑性能轉化成為可視化的分數，并在多個維度提供了和建筑進行交互的方法。

最近5a來，LEEDO+M認證在國內取得了積極的市場響應，注冊項目數量取得了快速發展。截止2019年底，全國LEEDO+M注冊項目已達328個，主要集中在上海、北京、成都、香港和臺北等寫字樓經濟發達的一線城市。其中，僅僅2019年就新增了95個注冊項目，在LEED總注冊項目數量中的占比達到了近12%。作為對比，2018年之前這個比例僅有6%左右，體現了其在國內發展的蓬勃態勢。國內LEEDO+M注冊項目的總建筑面積增長趨勢如圖1所示。

圖 1   國內LEEDO+M注冊項目的總建筑面積增長趨勢

BREEAMIn-Use體系是英國建筑研究院（BRE）于2009年發布的針對既有建筑物的性能評估方法和認證方案，可用于評估除住宅外的所有建筑類型。其主要目的是為建筑物所有者、設施管理人員、投資管理者和建筑物占有者提供一致和可靠的方法，確定建筑物的影響和性能并明確改進的領域，從而幫助建筑的業主降低運行成本、提高環保性能，最終實現建筑資產價值的提升。

BREEAMIn-Use體系的評估相較于LEEDO+M更為靈活，分為3個組成部分：Part1—建筑性能、Part2—建筑管理、Part3—使用者管理。這3個部分可分別獨立認證，也可選擇其中幾個部分組合認證。表2即為上述3個部分評估的適用建筑類型說明。

表 2   BREEAMIn-Use各部分評估的建筑類型

需要指出的是，為了確保評估體系的嚴謹性和公允性，3個部分的評估指標均涵蓋九大板塊，包括：Management（管理）、HealthandWellbeing（健康）、Energy（能源）、Transport（交通）、Water（水資源）、Materials（材料與安全）、Waste（廢物處理）、LanduseandEcology（土地與生態）、Pollution（污染）。其中，Energy（能源）的得分判定需在提交能源費用賬單和建筑基本信息后，由BREEAM評審機構設置的能源模型進行計算得分，其余板塊均可根據條文自行評估得分。根據最終得分，采用6星的評級方法：10～25分為Acceptable、25～40分為Pass、40～55分為Good、55～70分為VeryGood、70～85分為Excellent、85分及以上為Outstanding。

針對Part2建筑管理，主要是物業管理單位牽頭組織實施相關認證準備工作，涉及以下幾個重點方向。

（1）基本管理。物業資質、用戶使用指南、物業操作手冊、運營維護計劃、綠色租約、持續改進、綠色教育、風管和空氣處理機組的漏風檢測、BMS系統的維護、未來的建筑功能適應性管理政策。

（2）健康管理。溫度、新風量、VOC含量、聲學性能、用戶滿意度、環境監測、軍團桿菌控制等。

（3）能源及水資源管理。市政能源消耗、空調冷熱量消耗、能耗分項計量監測、水耗分項計量和監測，以及租戶用電管理和年度節能節水分析報告等。

（4）材料與安全管理。涉及可持續采購政策以及周期性的消防風險評估等。

（5）污染物管理。包括危險化學藥品儲存、環保使用制冷劑、泄漏應急預案以及針對污染物的投訴管理機制等。

本部分將以金茂大廈為例，從綠色節能運行管理的視角，對其開展的主要工作和成果做一個簡要介紹，希冀可給同類型建筑以借鑒啟發。作為矗立于黃浦江畔的首座超高層綜合體建筑，金茂大廈在落成之日起，便確立了其在上海這座國際大都市的地標建筑地位。項目總建筑面積28.7萬m²，包括辦公區13萬m²，酒店區域7萬m²，裙房、購物、餐飲、娛樂區域3萬m²，以及地下車庫6萬m²。項目于1999年投入使用以來，物業管理團隊充分吸收行業先進的管理理念，建立符合國際化的工程設施管理標準，對設施設備進行全面管理，統一工程設施管理模式，達到規范化、制度化、標準化，以實現控制和降低設施管理成本、延長設施設備的使用壽命、提高客戶滿意度的目標。

2012年，項目通過能源管理體系認證，成為國內第一個獲得能源管理體系認證的公共建筑。2013年，項目榮獲LEED-EB金級認證，成為國內獲得此項殊榮運行時間最長且高度最高的既有建筑。2019年，大廈運營20周年之際，金茂大廈在實現整體LEEDO+M鉑金級認證的同時，其辦公樓部分又獲得了BREEAMIn-UseOutstanding認證，成了中國第一個獲得BREEAM運營認證的項目，并取得了BREEAMIn-UsePart2認證的最高水平。

值得一提的是，大廈對于設備設施的管理不局限于基本設備設施的維護，亦關注軟性設施的提升和管理。尤其對于人員的安全、健康及舒適，物業管理團隊建立了一整套強大的可執行的管理章程予以落實各個環節的管控。例如，為了防止地毯長期積累的粉塵和細菌增加慢性呼吸道人員發病的風險，大廈定期對其地毯進行深度清潔。為了降低水源所攜帶的軍團菌可能帶來的呼吸道感染發熱甚至是呼吸衰竭的風險，其對于室內與人體接觸的用水點均設置控制軍團菌的設備系統，通過定期檢測水質來控制風險。為了保證使用人員的安全，管理團隊定期對防火設施進行巡查并記錄。這些日常的工作和記錄已經成為管理團隊的日常性工作，最大程度保證了大樓使用人員的健康和安全。

項目在實施LEED及BREEAM運營認證的過程中的亮點還包括以下內容。①高水準的聲學環境，所有的空間建筑均通過聲學專家評估滿足高水平標準，同時會議室的混響時間也達到了民用建筑隔聲設計規范的要求。②能源分項計量和節能管理，覆蓋包括電力、天然氣、自來水、蒸汽，基本實現了能源使用單元的能源分配計量率100%。通過對能耗的監控和數據分析規劃下一年的能耗，同時項目的碳排放也在全球同類運營的建筑中處于相對較低的水平。③室內空氣質量管理，根據國際通用的空氣質量標準訂立一套系統而規范的室內空氣品質管理體系，大廈室內每日空氣質量均達到優、良等級。④建立了完善的投訴流程管理系統，提高用戶滿意度，如有噪聲、氣味、光線等不適，可向物業投訴，并得到及時的反饋。

作為上海的城市名片，金茂大廈一直將綠色理念融入運營管理的基因之中，通過引入BREEAMIn-Use和LEEDO+M體系認證來不斷優化完善管理體系，為租戶提供更優質的辦公環境。作為中國第一個同步獲得BREEAM和LEED兩大國際綠色運營認證最高等級的項目，大廈無疑已成為國內綠色運營領域的領跑者。作為超高層建筑，在物業管理中累積了大量的實踐知識和標準做法，亦可為同類建筑提供寶貴的經驗。

存量建筑的綠色認證與新建建筑有著截然不同的特征，作為完全由市場自發響應的行為，性能數據驅動和商業價值驅動是最核心的內在動力。分析國內17個主要城市的優質寫字樓市場可知，其中樓齡10a以上的寫字樓面積已經超過3000萬m2，且未來若干年還將保持每年10%以上的速度增長。如前所述，許多老舊建筑由于設計落后或者運營不善，已經無法滿足租戶對品質空間的需求。通過引入綠色運營體系，為樓宇管理者提供一個有建設性的改進框架和實施指南，切實提升建筑物的性能表現、提高管理績效水平，有助于這些老舊項目在市場上重獲競爭力，提升物業資產價值。

站在全球視角，中國在存量建筑綠色運營這個領域，只能說剛剛起步。全球統計的既有建筑認證占總各類綠色建筑認證面積的比重為35%，而中國擁有超過百億平方米的存量公共建筑，且這一數字在城市化的進程中將繼續快速增長，既有建筑的綠色運營需求潛力巨大。對于目前市場競爭激烈的寫字樓市場而言，通過引入國際領先的綠色認證體系，對于提升項目租賃表現、降低能耗、改善租戶體驗等方面將具有預期可見的明顯效果。他山之石，可以攻玉，通過項目的實踐和經驗的積累，充分借鑒吸取國外先進做法，積極探索建立符合我國國情的綠色建筑運營期性能評價方法和相關標準，是未來綠色建筑實效發展的努力方向。