①最大化的利己-用好政策

裝配式建筑的應(yīng)用實(shí)踐既要埋頭苦干，也要抬頭看路；埋頭苦干修煉技術(shù)，抬頭看路找準(zhǔn)方向……

裝配式建筑的發(fā)展，各地區(qū)基本依據(jù)國(guó)標(biāo)《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的大原則不變，然后適時(shí)的推出適合本地區(qū)發(fā)展的裝配式建筑政策及評(píng)價(jià)原則，最底化實(shí)現(xiàn)裝配率要求，可以最大化的降低裝配式建筑的成本增量，這條原則不變，當(dāng)然要申請(qǐng)裝配式建筑評(píng)級(jí)的可以除外。

要實(shí)現(xiàn)最低化的成本增量，首先要徹底的了解當(dāng)?shù)貙?duì)于裝配率及裝配式建筑面積配比的要求，或者在前期土地招拍掛階段就要參與此項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)化面積要求（很多地區(qū)在土地出讓時(shí)，就明確了裝配式面積要求）。

（1）所以裝配式建筑管控的第一把刀，就是懂政策。

以目前大部分城市對(duì)裝配式建筑的要求，裝配式建筑執(zhí)行雙控指標(biāo)（同時(shí)滿足）：

第一：控建筑面積控制指標(biāo)，以濟(jì)南地區(qū)為例：

按照濟(jì)南市2018年11月9日下發(fā)《關(guān)于設(shè)計(jì)階段落實(shí)裝配式建筑實(shí)施要求的通知》的要求：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)工民用裝配式建筑面積占項(xiàng)目建筑面積的比例應(yīng)不低于土地出讓合同中的約定，如合同無(wú)約定，原則上按30%執(zhí)行 (平陰、商河按15%執(zhí)行)。

根據(jù)濟(jì)南市政府2019年1月2日出臺(tái)的《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于降低工程建設(shè)成本的實(shí)施意見(jiàn)》，裝配式建筑采用項(xiàng)目整體裝配式指標(biāo)計(jì)算比例方式，裝配式建筑比例指標(biāo)基于項(xiàng)目總建筑面積計(jì)算，也就是說(shuō)30%為項(xiàng)目的總建筑面積（之前為地上建筑面積）。

濟(jì)南市裝配式建筑政策

第二：控單體裝配率指標(biāo)

2018年11月1日，省標(biāo)《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施，目前山東省執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)，

裝配率≥50%，其他省市均有類似標(biāo)準(zhǔn)頒布，可以參考當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

結(jié)語(yǔ)：

只有滿足裝配式建筑面積指標(biāo)和單體裝配率要求才可以滿足產(chǎn)業(yè)化的要求（也有其他地區(qū)其他要求，以當(dāng)?shù)貫闇?zhǔn)）。

劃重點(diǎn)：

1、如果非示范項(xiàng)目，建議考慮最低的裝配式建筑面積指標(biāo)要求，現(xiàn)階段裝配式建筑成本比現(xiàn)澆建筑高是事實(shí)！

2、先高層，后多層，直到滿足最低的裝配式建筑面積指標(biāo)要求；樓棟越高，標(biāo)準(zhǔn)化程度越高，構(gòu)件越容易實(shí)現(xiàn)“高復(fù)制”，成本增量相對(duì)較低。

3、先商業(yè)，后住宅。商業(yè)只需要滿足47.5分的要求（可以不做廚房），住宅需要滿足50分要求，且商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主關(guān)注度較低，敏感度較低。

4、先大戶型，后小戶型。大戶型的部品部件數(shù)量少于小戶型，應(yīng)用比例更容易實(shí)現(xiàn)。

（2）裝配式建筑管控的第二把刀，就是利用政策規(guī)避產(chǎn)業(yè)化要求。

以濟(jì)南地區(qū)為例：

根據(jù)《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于降低工程建設(shè)成本的實(shí)施意見(jiàn)》，如下情況可以不做裝配式建筑：

（1）實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目原則上不強(qiáng)制要求裝配式建筑比例指標(biāo)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)包括：廠房等工業(yè)項(xiàng)目。

（2）學(xué)校、幼兒園等教育設(shè)施項(xiàng)目建筑面積小于5000平方米的，以及商業(yè)、辦公等公共建筑項(xiàng)目建筑面積小于10000平方米的，不強(qiáng)制采用裝配式建筑方式。

（3）建設(shè)項(xiàng)目中有建筑單體超出國(guó)家、省現(xiàn)行有關(guān)裝配式建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范規(guī)定范圍，不宜采用裝配式技術(shù)的，不強(qiáng)制采用裝配式建筑方式。別墅、獨(dú)棟辦公樓等低層建筑項(xiàng)目，有特殊工藝要求和使用功能要求的項(xiàng)目，可向裝配式建筑主管部門(mén)提出申請(qǐng)，通過(guò)組織專家論證的形式確定是否采用裝配式建筑方式。

（2）裝配式建筑管控的第三把刀，最大化利用政策提高貨值。

充分利用各地區(qū)鼓勵(lì)裝配式建筑發(fā)展的政策，比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)，比如提前預(yù)售獎(jiǎng)勵(lì)，比如提前返還墻改基金等等，最大化的彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)化要求帶來(lái)的成本增加，但是要算經(jīng)濟(jì)賬，比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)的盈虧平衡點(diǎn)跟售價(jià)的關(guān)系等。

2019年1月12日省政府第29次常務(wù)會(huì)議通過(guò)《山東省綠色建筑促進(jìn)辦法》，其中第三十三條，對(duì)采用裝配式外墻技術(shù)產(chǎn)品的建筑，其預(yù)制外墻建筑面積不超過(guò)規(guī)劃總建筑面積3%的部分，不計(jì)入建筑容積率；

容積率獎(jiǎng)勵(lì)以北京、沈陽(yáng)為代表，北京市規(guī)定：在原規(guī)劃的建筑面積的基礎(chǔ)上，獎(jiǎng)勵(lì)一定數(shù)量的建筑面積，項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)面積總和不超過(guò)實(shí)施產(chǎn)業(yè)化的各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。

預(yù)制外墻不計(jì)入建筑面積，以上海、長(zhǎng)沙為代表，和山東地區(qū)類似獎(jiǎng)勵(lì)不超過(guò)總建筑面積的3%。

容積率獎(jiǎng)勵(lì)僅考慮成本因素，當(dāng)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)以上時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是合適的，但是實(shí)施過(guò)程中行政成本過(guò)高，涉及到國(guó)土、規(guī)劃、房測(cè)測(cè)繪、稅務(wù)等等，實(shí)施較難。

②最大化的趨利-重視裝配式方案

裝配式建筑是一個(gè)系統(tǒng)工程，重視方案階段的裝配式建筑至關(guān)重要。

山東省《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》必選項(xiàng)35分

山東省裝配式評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分項(xiàng)15項(xiàng)，其中必選項(xiàng)：主體結(jié)構(gòu)1項(xiàng)，圍護(hù)墻與內(nèi)隔墻2項(xiàng)，全裝修1項(xiàng)，共計(jì)35分，居住建筑仍需要15分（最低選擇三個(gè)得分項(xiàng)）滿足裝配率50%的要求，11個(gè)選項(xiàng)中選擇3個(gè)得分項(xiàng)，共計(jì)55種組合，每一個(gè)組合代表不同的成本增量、施工難度，方案的重要性可想而知。

方案一：基于剛需盤(pán)為主的裝配式建筑方案

根據(jù)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：目前住宅項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商優(yōu)先選擇的裝配式建筑方案：

主體構(gòu)件中水平構(gòu)件得分最大化，不做豎向構(gòu)件，此種方案下成本增量約355元/m2~550元/m2。

方案二：基于改善及以上為主的裝配式建筑方案（主要是考慮改善盤(pán)及以上對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高的要求）

本方案中，主體結(jié)構(gòu)中增加豎向構(gòu)件最低應(yīng)用比例得分，水平構(gòu)件得分最大化，圍護(hù)墻與內(nèi)隔墻得到最低10分，再加上全裝修得分5分，此種方案下成本增量約500元/m2~650元/m2。

備選方案三：可選擇方案

本方案中，復(fù)合保溫體系+鋁模體系，可以獲得豎向構(gòu)件、非承重圍護(hù)墻非砌筑、圍護(hù)墻+保溫，三項(xiàng)得分。

此種方案下成本增量約420元/m2~550元/m2。

備選方案四：鋼結(jié)構(gòu)體系

本方案中采用裝配式鋼結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)體系為天然的“裝配式建筑”，其主體結(jié)構(gòu)輕松獲得50分的得分，再加上圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻最低10分，全裝修5分，鋼結(jié)構(gòu)體系最低得分為65分＞50分的評(píng)價(jià)要求。

其成本增量比裝配式混凝土成本高20%~30%左右，應(yīng)用案例不算多。

劃重點(diǎn)：

裝配式建筑不同的組合，代表不同的成本增量，重視裝配式建筑的方案選擇，成本角度裝配式建筑方案比選的重要一環(huán)。

裝配式建筑方案選擇中，重點(diǎn)關(guān)注一：保溫體系的選擇

③最大化的避害-控風(fēng)險(xiǎn)

控制施工、交房風(fēng)險(xiǎn)就是最大的成本節(jié)省，一定要知道各部品部件的缺點(diǎn)

裝配式建筑的發(fā)展，各地區(qū)基本依據(jù)國(guó)標(biāo)《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的大原則不變，然后適時(shí)的推出適合本地區(qū)發(fā)展的裝配式建筑政策及評(píng)價(jià)原則，最底化實(shí)現(xiàn)裝配率要求，可以最大化的降低裝配

主體結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制一：盡量減少豎向構(gòu)件的使用

2018年7月13日，在“裝配式建筑裝修與建筑設(shè)計(jì)一體化及BIM技術(shù)應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部陳宜明總工程師提出了“三步走”戰(zhàn)略：第一步先做建筑的水平構(gòu)件，第二步再做建筑的豎向非承重構(gòu)件，第三步做建筑的豎向承重構(gòu)件。

豎向構(gòu)件目前存在的問(wèn)題：

① 豎向構(gòu)件設(shè)計(jì)、施工難度最大，也最復(fù)雜，對(duì)工人素質(zhì)要求很高。

② 外墻熱橋、防水問(wèn)題比較難以處理，而且密封膠耐久性令人堪憂。

③ 灌漿套筒檢測(cè)技術(shù)未列入強(qiáng)制性檢測(cè)范疇，灌漿質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，灌漿料在低溫環(huán)境下的適應(yīng)性尚在試驗(yàn)當(dāng)中。

④抗震性能沒(méi)有接受較長(zhǎng)時(shí)間的檢測(cè)，等同現(xiàn)澆理論下的接縫、連接較復(fù)雜，豎向構(gòu)件預(yù)制和現(xiàn)澆處開(kāi)裂風(fēng)險(xiǎn)較高。

⑤缺乏這方面的產(chǎn)業(yè)化工人、專業(yè)設(shè)計(jì)人員。

灌漿套筒工藝

劃重點(diǎn)：

豎向構(gòu)件必須使用時(shí)，建議從內(nèi)墻到外墻，從單一豎向構(gòu)件到批量豎向構(gòu)件，從小面積到大面積推廣，并強(qiáng)化灌漿套筒的現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)，保證連接的安全。

主體結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制二：盡量減少涉水房間采用疊合板，減少其他部位裂縫隱患

① 由于涉水房間管線較多，若采用疊合板，后期極易產(chǎn)生滲水隱患；

② 除三小間以外，住宅項(xiàng)目建議優(yōu)先采用雙向疊合板設(shè)計(jì)，施工時(shí)注意養(yǎng)護(hù)，減少冬季及初春施工，降低裂縫風(fēng)險(xiǎn)；

風(fēng)險(xiǎn)控制三：減少墻體開(kāi)裂，減少滲水，減少“業(yè)主不理解”

① 非承重圍護(hù)墻非砌筑及內(nèi)隔墻非砌筑多采用條板，條板的開(kāi)裂率較高，據(jù)標(biāo)高企業(yè)統(tǒng)計(jì)條板的開(kāi)裂率為20%左右，容易引發(fā)業(yè)主投訴及后續(xù)的滲水隱患，一定要加強(qiáng)條板施工工藝的控制；

②圍護(hù)墻的保溫、隔熱、裝飾一體化目前應(yīng)用還存在一定的問(wèn)題，尤其是外墻滲水、熱橋、瓷磚脫落等問(wèn)題難以解決；內(nèi)隔墻與管線、裝修一體化在SI建造體系中應(yīng)用，在目前建造體系中應(yīng)用較少，且業(yè)主多有抵觸；

風(fēng)險(xiǎn)控制四：尚未有非常明確的技術(shù)文件統(tǒng)一全裝修標(biāo)準(zhǔn)

2002年，住建部在《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中首次提出了“全裝修”的概念。

裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱全裝修住宅

2018年7月，山東省出臺(tái)《山東省裝配式住宅建筑全裝修技術(shù)要求（試行）》，對(duì)裝配式建筑全裝修進(jìn)行了要求。

《山東省裝配式住宅建筑全裝修技術(shù)要求（試行）》

風(fēng)險(xiǎn)控制五：裝修與設(shè)備管線分項(xiàng)

① 干式地暖需配合冷熱水管線分離，且對(duì)施工要求較高，不然宜形成地板不平整；

② 集成衛(wèi)生間設(shè)計(jì)需前置，滿足標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)要求，但是對(duì)于高檔住宅，整體衛(wèi)浴品質(zhì)感較差，業(yè)主接受度較差；

③ 整體廚房集成度較為復(fù)雜，廠家較少，市場(chǎng)應(yīng)用不多。

文章來(lái)源：胖棟有話說(shuō)