美的置業“瞄準”裝配式：40層高樓九成在工廠生產

選用裝配式技術開展工程建設房地產商許多，但視之為一條發展趨勢賽道的地產商卻寥寥無幾。中房報記者 曾曉梅丨佛山市報導

4月25日，廣東省佛山市順德，睿住住工綠建科技產業基地的一個工廠內，工人師傅已經有條不紊的開展PC預制構件樓層板生產，從輛車打磨拋光到最終保養，一共有12道工藝過程，生產流水線約10分鐘即可出來一個輛車。工廠的一角陳列著這家公司的熱門產品——MiC集成化室內空間（模塊化集成建筑），這類長方形樣子混凝土小盒子內部采用裝配式裝修的形式，從產品、到主體工程生產制造、到裝修改造、到起吊制成品落地式，只用了15天的時間，且90%的步驟要在工廠“生產制造”的，目前已經能夠滿足40層左右高層住宅建筑的建立要求。

據統計，MiC是當前預制率、現代化最高建筑方式，能夠實現“像造汽車一樣建房子”，促進建筑領域從手工制作時期進到工業制造業時期。

睿住住工是美的置業集團旗下睿住建筑科技的產業品牌，主推翠綠色安裝。睿住建筑科技經理林冬娜對中國房地產報記者說，美的置業是2018年進到裝配式建筑建筑行業，期待開拓一條與房產開發主營業務具有較強關聯性的賽道，處理建筑工業化進程里的泛娛樂化難題。2022年，全國各地建筑業總值約31萬億，在她看來內窗整個賽道可以占貼近一半比例，而有關的頭部企業都還沒冒出來。“我們堅信這時候是很廣闊的賽道，非常值得去拼。”

━━━━預制構件式房屋“lego式”構建

MiC的預制構件模塊能夠是一個餐廳廚房、一個衛生間、一個房間，乃至從邊框構造到裝修改造總體都是在工廠進行，以后運送至當場選用積木游戲的形式進行組裝。因而，睿住建筑科技把它形容為“預制構件式房屋 lego式構建”。

據睿住建筑科技MiC專家教授熊士驍詳細介紹，MiC將每一棟建筑拆卸為一個個“小盒子殼體”，從主體工程、外場護、設備及管道到裝修改造，超出90%的現場作業，皆在工廠進行，之后運送至施工現場立即起吊。這個修建方法如同生產汽車一樣，每一個MiC的“小盒子殼體”等同于“汽車零部件”，根據自動化生產、精細化管理組裝，進行整幢建筑的建立，徹底顛覆了傳統澆筑方式，降低了超90%在現場進行施工程序，大幅度降低對周圍環境的作用。

依照這家公司的計算，MiC可讓施工期降低50%，當場用人量少60%，建筑廢料降低75%，碳排放量減少30%，能源消耗降低30%，材料成本降低25%。這一技術可廣泛用于永久建筑，遮蓋商品房、拆遷安置房、公寓樓、酒店餐廳、院校、醫院門診等幾種建筑情景。

比如，睿住建筑科技為佛山南海區美的置業廣場的公寓樓供貨有近650套整體浴室商品，2個職工4鐘頭就能完成一套整體浴室安裝，且即裝既用。

盡管具有多種特點，但MiC正面臨著并沒有獨立質量標準體系、工程造價強的營銷推廣難點。林冬娜表明，就國內來講，傳統式裝配式建筑建筑的體系早已比較成熟，而MiC的質量標準體系仍在討論中，先前僅有深圳市的一個項目采用了MiC，而且還是歸屬于方案論證型、特事批準項目。因此在質量標準體系上，MiC模塊落地式還需要一段時間。另一方面，因為適用高層住宅建筑的MiC模具項目成本高，所以其工程造價比傳統建造模式大約高出三四成。

根據這種實際問題，林冬娜覺得，現階段MiC比較適合香港、中國香港、馬來西亞等資源和人力資本較為缺乏的地域應用。2022年，睿住建筑科技順利完成中國香港管理體系認證，獲得“混凝土生產和供貨質量規范”（QSPSC）資格證書、中國香港ISO驗證，意味著其預制件構件和MiC商品擁有正式向中國香港市場需求相關資質。2023年初，該企業成功中標中國香港將軍澳過渡房子新項目，向其供貨預制件構件商品，也在珠海橫琴島建立了企業，與地方政府、香港公司進行項目洽談。

林冬娜表明，港澳的MiC業務是睿住建筑科技的一個關鍵業務領域，既有利于更新創新產品、奉獻毛低利率，都是對這個世界展現得非常好對話框。據統計，香港北部都會區整體規劃90多萬個住房企業，其中還有15萬件是政府引導、選用MiC科技的深圳保障房，而中國香港當地的供應鏈管理不能滿足那么大規模訂單信息要求。因而，針對睿住建筑科技來講，以后10年都會成為一個新機遇。

據其表露，由于該企業仍在與此同時擴展MiC的國際貿易業務，未來希望國內、香港澳門和出口外貿的項目各占一半占比。

━━━━房企的“新賽道”

睿住建筑科技MiC集成化室內空間展覽廳。選用裝配式技術開展工程建設房地產商許多，但視之為一條發展趨勢賽道的地產商卻寥寥無幾。

美的置業的一位高管表明，2018年企業開始布局裝配式建筑建筑產業鏈，一方面都是基于將來住宅需要量會下滑的分辨，從2年來說，房地產行業的總產量回歸已經成了客觀事實。另一方面，生產工藝的改變也是大趨勢，將來建造房子的無疑是技能人才，在這個市場轉型發展的大環境下，裝配式建筑建筑市場空間是難以估量。盡管這條道路可能會有點悠長，但美的置業挑選變成先驅者。

林冬娜還認為，建筑行業傳統式施工技術將來要被裝配式建筑所替代，“代表著這一條賽道寬度非常大，并且裝配式建筑既適用增量市場同樣適用于區域市場，所以未來它長短也非常長。”

依據官方數據，全國各地新創建裝配式建筑建筑總面積從2015年的0.73億平方米增長到2021年的7.4億平方米，年平均復合增速達到47.11%。《“十四五”建筑業發展整體規劃》提及，2025年裝配式建筑建筑占新創建建筑比例有望突破30%之上。有單位表明，假定2025年裝配式建筑建筑占新創建建筑比例為35%，那樣當初新建裝配式建筑總面積有望突破11.44億平方米。

這般廣闊的發展空間并未跑出來一家行業龍頭。2022年，遠大住工、筑友智能制造收入分別是22.3億人民幣、15.7萬港元，睿住建筑科技確認銷售額高于7億人民幣，新增加合同總金額超8億。在林冬娜看起來，頭部企業一年僅二十幾億人民幣的營收，代表著領域仍有著非常大的室內空間，“不論是想像力或是發展機會，這也就是為什么對于我們來說能夠把它當作一條極為重要的賽道去發展。”

為解決建筑工業化進程里的泛娛樂化難題，睿住建筑科技給出了全產業鏈一體化的戰略目標，給予包括“資詢、產品研發、設計方案、生產制造、市場銷售、工程施工、運維管理”的全鏈條服務。

盡管靠著美的置業，但睿住建筑科技選的是社會化發展之路，2022年，其第三方業務流程占有率89%。深圳東進戰略是這家公司的發展戰略重心點，4個生產地有3個坐落于大灣區，這兩年的預制件構件銷售量還在大灣區名列前茅。“大家更重視深耕細作對策，不論是顧客的深耕細作或是區域內的深耕細作。”林冬娜表明，相比四處撒網捕魚，深耕細作大灣區能讓企業在研發、風險性、成本費掌控和等各方面更有優勢。

2023年是睿住建筑科技的轉型升級增長期，重心是MiC新興業務的外拓與業務占有率的提高，及其總體利潤率、凈利潤率的上升。該企業希望用在今年的的轉型升級，完成不久將來的持續增長，主要目標要在未來三至五年，完成每一年30%至50%的復合增長。