湖北發布進一步做好城鎮老舊小區改造工作的實施意見

由來：湖北住房城鄉建設廳

各市區、州、直管市和神農架林區城鎮老舊小區改造改造工作中統籌推進工作組：

《省人民政府辦公廳關于加快推進城鎮老舊小區改造改造工作中的指導意見》（鄂政辦發〔2021〕19號）下發至今，全國各地完善機制、積極探索，處理了一大批人民群眾關注的急難愁盼難題，不斷涌現以“當陽方式”為代表一些好經歷、好做法。為了加強典型經驗的復制推廣，不斷提升老舊小區改造改造工作中質量和水平，總結如下實施方案。

一、學習培訓當陽工作經驗，協同推進方式更新

（一）健全改造方式。依照“體檢查病、聯片改造、系統治理”的基本原則，統籌資產及業務需求，根據“規劃區化”融合，產生規?；壞K，協同推進老舊小區改造改造。對比詳細社會治理規范，采用大面積區統籌均衡、跨地域組成均衡及小規劃區自平衡等形式，融合一定區域公共區域、存量資源等，執行規劃區化改造、商業街化升級、規?；a、市場化運營，上升空間利用高效率，清除各種安全風險，健全和提高住宅小區作用，激起老老城區生命力。

（二）提升融資方式。根據“社會化”方法，創建網絡資源、資產、資產轉換循環系統方式，完成新項目可持續性運營收入支出，達到金融企業授信額度標準。統籌市政公用、物業管理服務、經紀人租用、地下停車場、汽車充電樁、戶外廣告牌等經營收入，及其改造拓展空間后產生的新增加財產做為第一還款來源，連接金融企業中長期、低費率結構化融資。適用系統化企業參加養老服務、撫幼、助餐等配套設施和供電、供電系統、氣路、采暖、通訊、有線數字電視等相關運營設施規劃和后期營運。

（三）創新運營模式。依照“借、用、營、還”一體化運營模式策劃項目、爭取資金、推進建設、經營管理。根據“服務平臺 技術專業公司”方式吸收民間資本參加，促進存量資源利用、產業化改造、系統化經營、標準化管理。正確引導民間資本采用“大物業”方式，統籌融合、整片接手老舊小區物業，產生經營規模經營效率。根據“智能化”創變，借助物聯網技術、云計算技術、大數據人工智能等技術，打造出智慧交通綜合服務平臺，連通供給與需求，融合規劃區網絡資源，提升公共文化服務經營，提升新項目經營收入。

二、“留改拆”多管齊下，全方位提升工作質效

（一）變化改造核心理念。堅持人民大城市老百姓建、人民城市為人民群眾，推行“留改拆”多管齊下，以保存利用提高為主導，嚴格控制規模性拆卸擴建。探索可不斷更新改造方式，提升不僅有室內環境，提高住房使用方式，維護具備歷史人文意義的商業街、工程建筑以及危害地區傳統格局和面貌，推動歷史文化活性利用，維護舊城區尺寸與環境溫度，持續特點面貌，保存城市文化。

（二）探索改造融合。依據住戶意向，依照宜拆則拆、自行有償服務、整體規劃填補的基本原則，依規拆除違法建設、D級危樓、所有權行為主體有意向的舊閑置不用房子等，根據補建、購買、更換、租用、改造及推廣“小區小盒子”等形式，統籌健全小區(住宅小區)黨群活動中心(站)、社區養老服務等公共配套設施。涉及到住戶安置，可采用異地安置方法。融合安裝電梯、室內裝潢、綠色建筑等行業資源，為存量住房升級改造給予“一站式”服務項目。

（三）解決突出問題。堅持不懈先整治、后改造，建立和完善常規體檢評價機制，系統治理老舊小區改造基礎設施建設、公共文化服務、物業管理服務等薄弱點。在改造計劃中應關鍵確立公共配套設施配備與營銷方案，確立強制和導向性具體內容，探索基本建設社區便民服務商業綜合體，統籌利用社區里各種存量房屋網絡資源、“小區小盒子”等裝配式建筑控制模塊，突顯“一老一幼”的交通出行、照顧、助餐服務，健全文化教育、診療、養老服務、幼兒托管、貨運物流、體育運動、公共文化服務、商業、基層社會治理等各種設備配備。加速推進老舊小區改造公共區域適老化改造改造及無障礙環境基本建設，探索智能養老住房建設。推動不僅有住宅加裝電梯“應裝盡裝”，探索創建低層居民權益補償機制。

三、加強政策扶持，體系構建模板支撐體系

（一）統籌各種資產。統籌中間補助資金、單位項目資金、財政局配套資金、地方債券等，用以老舊小區改造改造。貫徹落實產權單位、專營店企業注資義務，引導居民通過個人注資、應用住宅專項維修資金、轉讓小區公共收益、應用公積金及其投工投勞等形式，有效分攤改造資金投入。適用提取公積金用以房子本身改造、適老化改造改造、安裝電梯、填補住房維修基金等需住戶承擔改造具體內容。依據國家財政部、國家住建部《中央預算城鎮保障性安居工程補貼資金管理辦法》（財綜〔2022〕37號），補助資金依據適用具體內容不一樣，可以采用投資補助、新項目資本金注入、扶貧貼息貸款等形式，充分發揮財政性資金導向作用，招引民間資本參加城鎮保障性安居工程項目投資建設和運營管理方法。針對對符合條件的城鎮老舊小區改造改造項目申報地區政府債券資金，在范圍內給予積極主動過橋貸款適用。

（二）增加資金支持。金融企業要加強對老舊小區改造改造信貸支持幅度，開發設計有目的性的金融理財產品，在貸款額、利率定價、合同類型等方面進行多元化政策扶持。根據總體授信額度名義向建設主體推廣更中長期、更低費率的銀行融資，適度設定還貸寬時限，減輕前期工作資金壓力。容許建設主體以將來現金流量、有關設備將來盈利做為第一還款來源。

（三）提升用地保障。住建局、改辦、生態資源等相關部門要高度重視服務指導，創建“綠色通道政策”，簡單化相關手續，對納入年度工作計劃項目，有關批準辦理手續在享受要素基本上可以容缺受理。對不符合整體規劃但須經開展老舊小區改造有關改造的，加強與國土空間規劃的對接，按照有關規定統籌處理。因執行城市發展提升城市作用與質量所需要的，可按照有關規定嚴格執行程序流程申請辦理土地用途變更辦理手續。全國各地可探索資源優化配置利用體制并頒布有關土地資源扶持政策，有效擴展改造執行模塊，推動鄰近住宅小區與周邊連動改造，提升公共服務設施、公共區域資源共享。利用閑置不用用地等存量房屋基本建設各種公共配套設施的，可以從應用時間內暫時不申請辦理變動商業用地主體和土地使用性質辦理手續。加設公共服務設施需要辦理不動產權的，不動產登記機構應按照有關規定積極主動給予辦理。扶持全國各地推動城鎮老舊小區改造改造與城市發展、城鎮低效用地再開發設計、城鎮示范區國土綜合整治緊密結合，探索示范點以預供地方式執行供地。利用依規拆卸騰出空間改造基本建設各種設施設備，并不創收土地價款。依據《省人民政府辦公廳關于加快推進城鎮老舊小區改造改造工作中的指導意見》（鄂政辦發〔2021〕19號），在沒有違背國家相關強制性規范、規范前提下，可適當放寬建筑間距、建筑容積率等性能指標。

四、堅持不懈導向性，不斷完善參加體制

（一）激發政府部門功效。要求各地加強指導和統籌，降低企業成本網絡資源和可經營公共資源網財產，提升公共服務質量與資源利用高效率。提升政府部門社會信用體系，保證企業登記合法權利。住建局、改辦、市場監督管理和相關主管部門應加強城鎮老舊小區改造改造經營性項目的服務支持，提供幫助標準，規范化收費標準個人行為，維護保養價錢紀律，確保有效水準。

（二）培育市場主體。激勵民間資本做為建設主體，容許將老舊小區改造存量資產依規授權給項目實施主體進行營業性主題活動，采用“改造 運營管理”一體化的銷售市場運營模式，積極培育、引進綜合性集成化網絡運營商和幼兒托管、養老服務、商業地產等相關服務運營商，以住戶市場需求為導向，提高經營質量與活力。制定合理的企業登記國家扶持政策與激勵制度，針對依照大物業管理服務方式接手已改造老舊小區改造的物業企業，當地政府可結合工作實際給予一定年限補貼。

（三）健全監管制度。要求各地完善引進民間資本的監管機制，對社會資本投資、改造和經營開展整個過程管控。創建改造評定檢測體制，定期檢查民間資本服務狀況進行評價，吸取經驗，持續改善和提高民間資本的服務水平。提升民間資本參加自然環境，不斷完善民間資本進到和激勵制度。

五、正確引導多方聯動，持續強化跟蹤問效

（一）加強領導。全國各地要高度重視領導干部，充分發揮聯席會議效果，健全組建工作專班，強化工作體制，細化任務計劃方案，產生“地市級策劃具體指導、縣市級統籌執行、服務平臺貫徹落實資產、街道融洽、社區居民參加”的五級聯動體制。各個住建局、改辦、財政局、經信、執法局、生態資源、國有資本、民政部門、商務接待、文化藝術、文化教育、環境衛生、體育運動、電力工程、通訊等相關部門要加強協作、密切配合。堅持黨建引領，充分運用黨的基層組織功效，推動老舊小區改造基層組織建設全面覆蓋。

（二）堅持不懈一同創造。大力開展美好環境與幸福的生活一同創造主題活動，創建多方參與、溝通順暢的全流程商議共建體制，激勵社區街道運營主體工作人員交叉任職。將“創立住宅小區基層黨組織、多方面商議共建、簽署居民公約、拆除違法建設、注資參加改造、服務承諾接納中后期物業管理服務并繳納花費”,做為申請改造方案優先選擇的前提條件，并把改造規范與居民認繳出資額、小區公共收益轉讓情況等掛勾。依靠技術專業設計部門、社會團體等第三方力量，創建參加式小區規劃規章制度，啟動住戶整個過程參加改造和后期管理方法。

（三）強化考核監管。全國各地要加強老舊小區改造改造督查考核體制，把住宅小區黨組織和業主委員會建立率、物業管理服務普及率、小區（住宅小區）綜合性公共服務設施完善率、物業費收繳率及其住戶參與性和滿意率，做為老舊小區改造改造績效考核的重要環節。依據省紀委、省委規定，每一年對全國各地工作落實情況和單位適用問題進行考核評價，列入對當地政府目標考核的重要環節；紀檢監察機關將城鎮老舊小區改造改造列入處理廣大群眾急難愁盼難題專項監督工作范疇，強化紀律監管。

湖北城鎮老舊小區改造改造工作中統籌推進工作組公司辦公室

（湖北住房城鄉建設廳代章）

2023年4月17日

（僅作對外公布）