業內專家熱議“如何構建房地產發展新模式”（一）

編者按：今年以來，房地產市場備受關注。從部門到地方，“認房不認貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率……一系列房地產調整優化措施接連出臺。這些政策的效果如何？怎樣研判房地產市場？如何構建房地產發展新模式？圍繞這些大家都很關心的問題，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹近日回答了新華社、央視等媒體記者提問。倪虹部長提出：在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位；在體制機制上，一是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，二是建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制；在抓落實上，要實施好規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”，同時一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環。圍繞如何構建房地產發展新模式，住房和城鄉建設部建筑雜志社智庫研究院第一時間連線多位智庫專家進行了解讀。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院教授范建雙

（一）不斷優化供地結構、實現供需匹配。未來應堅持“以城引人、以人促產、以產興城”的發展戰略，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤。利用土地市場動態監測監管系統，加大對閑置土地的集約利用。根據總體規劃和各類項目的需求情況調整土地供應的時序、結構、規模和用途，可以研究建設用地和商品房銷售面積之間的規律，倒推土地出讓總量和結構。根據去化周期、產業發展空間、流動人口規模等合理確定用地供應規模。嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則優化當前土地供應模式，實現土地供應與住房需求的大體平衡。

（二）系統性構建“好房子”建設標準。建議以城市體檢為抓手，將好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設作為工作重心，進一步明確好房子的規劃設計和建造標準，對傳統住房開發、社區建設、城市規劃理念與城市發展模式進行重構。面向新需求，落實綠色低碳可持續發展要求，推動建筑業的工業化、數字化和綠色化轉型升級；面向新供給，從設計方法、技術支撐體系、集成技術、施工方法及示范工程、驗收評測等多維度、全過程、全專業系統攻關關鍵技術，研發新一代高品質可檢修可更新的長壽化住宅產品；面向新發展，在城市更新、完整居住社區建設、保障性租賃住房建設、提升人居環境品質等方面進一步深挖潛力。完善科技創新體系，積極開展支撐區域綠色發展、智慧發展的先進適用技術推廣應用工作。

（三）推動房地產開發模式轉型。首先是從“三高”模式向注重品質和服務轉型。將產品類型和銷售服務精細化，提供專業化、高附加值產品和服務；利用互聯網提升社區數字化服務水平，積極推進綠色建筑打造低碳生活。其次從單一開發向“開發+輕資產+資產管理”的模式轉型。逐步向不動產經營和服務業務方向延伸，包括房屋交易租賃、資產管理、房屋維修保養、設備設施升級維護、能耗管理等。將資產納入旗下REITs或基金，并繼續負責該類物業的管理運營，除可獲取開發銷售利潤外，還可從中獲取物業管理費和基金管理費，借助資本力量加速發展。

（四）推動房地產融資模式轉型。建議抓住REITs 政策機遇，實現由債權融資向股權融資的轉變。一是大力發展公募REITs。探索提升REITs市場準入規則體系的包容性，推動市場擴容發展；優化REITs發行審核工作流程，提高項目推進效率；逐步完善REITs產品及治理結構，加強投資者保護；推動出臺便利REITs項目轉讓、稅收豁免等配套制度；探索研究優化擴募并購制度，進一步促進REITs市場化發展。二是試點發展不動產私募投資基金。進一步發揮私募基金多元化資產配置優勢，滿足企業合理融資需求，進一步填補股權融資的不足，積極化解資金困境，為行業提供新的增量資金來源。三是探索房地產金融二級市場。探索建立收益和風險介于證券市場和債券市場之間的房地產金融二級市場。條件成熟時，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，逐步推出MBS、CMBS等資產證券化產品，實現抵押貸款的證券化。完善房地產金融體系，將一二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。四是加大金融對“三大工程”建設的支持力度。“三大工程”建設是未來金融投向房地產的主要領域，未來金融資金應重點投向這些領域，在建設資金、開發貸和稅費等方面給予金融支持。

（五）推動房地產銷售模式轉型。在推進新房銷售模式改革過程中，要妥善處理好房企現金流風險與交樓風險之間的關系，循序漸進推進房地產銷售從預售模式向現房銷售模式轉型。一是優化期房銷售模式。穩步提高預售許可條件，因地制宜提高商品住房項目工程形象進度、最低規模要求等預售條件；借鑒新加坡經驗，探索定金制期房銷售模式。二是穩妥推進現房銷售模式。在確保政策連貫性和企業運營平穩的基礎上，分城市、分階段逐漸取消預售模式并探索現房銷售模式。三是配套現房銷售，改革現行房地產相關土地、金融和稅收制度。與商品房現房銷售相匹配，允許分期支付土地使用權出讓金，延長至竣工交付日期；延長開發貸期限至項目竣工交付，構建支持現房銷售的融資保障；改革土地增值稅預征預繳制度，減免現房銷售稅款。

（六）創新試點房屋養老金制度。建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險制度的試點工作，形成房屋安全長效機制和房屋全壽命周期安全管理閉環。一是通過設立專門房屋養老金管理機構，配備專業力量，安排專項經費，完善工作機制，具體負責本行政區域內房屋養老公共賬戶和個人賬戶的歸集、使用、管理與監督工作。二是發揮房屋養老金在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用，利用房屋養老金開展房屋定期體檢。按照房屋的建成年代、功能類型確定體檢的頻次，及時查找和發現問題。并將體檢出來的問題作為房屋更新改造的重點，有針對性提出整改措施，消除安全隱患。三是通過房屋養老金增值收益集中購買房屋安全綜合保險，實現房屋整體結構安全保障及風險減量管理。如在房屋解危處置時，向群眾支付解危臨時安置費用和臨時加固排險費用。通過市場化的手段推動完善工程質量和房屋安全監管的體制機制。

58安居客研究院院長張波

今年開始的“城中村”改造，將重點聚焦在一二線熱點城市，這類城市是人口流入的重點區域，也是未來購房需求更為集中的區域，通過改造一方面會有利于城市面貌改善，提升居住的舒適度，另一方面也會拉動新增購房需求，對于區域市場的平穩有序將起到重要作用。

信息化時代，判斷市場除了要有住房的網簽數據外，還需要更多人群線上動態數據，例如找房的地區變化、對不同類型房源的偏好程度，以及政策落地后人群的線上行為變化，通過這些數據能更為細致精準把握找房用戶動態，更有效提前預判市場，并做好相匹配房源供給。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉

這次是住房城鄉建設部一次較為系統的表態，對于如何構建房地產發展新模式，對于我國房地產未來市場格局的構建等。從短期來看，從因城施策的角度推進房地產市場平穩發展；從中長期來看，推進“三大工程”的落地，最后形成保障歸保障、市場歸市場的新格局。

構建房地產發展新模式，一是市場歸市場，保障歸保障，住房雙軌制繼續升級，也就是二次房改的過程中，保障房的托底作用未來越來越明顯；二是樓市步入存量市場，存量市場的最大特征就是企業要靠各類存量的物業運營來獲得發展。這也就意味著房地產新模式必須要有相關制度的支持，從金融的角度來看，REITs制度建設及發行范圍、規模未來勢必會擴大，未來通過REITs支持保障房，通過REITs來支持企業向持有經營不動產方向轉型成為趨勢。

鳴 謝：特別感謝上述智庫專家第一時間為我們作專業解讀，歡迎各位行業專家學者、一線企業家就行業熱點話題、最新政策、難點痛點問題等提供理性分析和建議，住房和城鄉建設部建筑雜志社智庫研究院將及時就好的建議、意見匯總成《智庫報告》（內參）上報，以供決策參考。