對話代表——吳晨：探索“住宅合作社”模式打好老舊小區改造攻堅戰馮路佳中國建設報 2025年03月04日 18:24 北京

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“提升人民群眾的宜居水平和保護傳承歷史文化是中國城鎮化進程中城市更新行動的重點任務。”今年全國兩會期間，全國人大代表、北京市建筑設計研究院總建筑師、總規劃師，中國科學院大學講席教授、首鋼集團總建筑師吳晨為“探索‘住宅合作社’模式”建言獻策。

吳晨表示，社區改造和綜合整治項目對人民的住房條件改善起到了積極作用。但多數更新改造項目以政府推動為主，居民自主參與更新意愿弱，多元主體參與的協同機制尚不成熟。現階段各地區仍有部分危舊樓房存在安全隱患、群眾改造需求迫切的情況，改建力度亟須加大。

早在1987年，吳良鏞先生就提出了“住宅合作社”的理念。它是一種由成員共同擁有和管理的非營利性組織，旨在提高住房的可負擔性。其基本理念是通過集體擁有和合作管理，減少中間成本、提高資源利用效率，并創造更公平、可持續的居住環境。

“去年以來，我們配合武漢市青山區二十一街坊的危舊房合作化改造試點，積極推動踐行‘住宅合作社’理念。”吳晨表示，項目通過組建聯合社、民主決策、總建筑師制、共建共管等方式實現了新時代“住宅合作社”模式。聯合社作為獨立的民事主體，委托房地產開發企業或施工單位建設房屋。社員由小區全體不動產登記權利人組成，制定聯合社章程，經政府同意后，向民政部門申請登記為非營利法人社會團體。根據危舊房改造小區規劃用地條件，聯合社積極向政府爭取政策支持，并會同有意向的承接企業開展資金測算。通過3輪入戶調查，2次社員大會，持續磋商章程、優化資金測算、打磨改造方案，最終形成了聯合社章程，選定實施主體，確定了改造方案。改造方案通過后，聯合社正式與企業簽訂委托協議。自去年年底啟動項目以來，不到4個月時間，134戶居民已全部簽約騰退完成，項目完整保留了原居住區的社區居住模式，社區關系、鄰里關系、社會屬性均得到了較好的保留和延續。

吳晨表示，改造過程中居民最關心的就是戶型問題。要從居民切實的使用需求出發進行設計，考慮不同戶型的特點，做到“一戶一方案”，每套戶型都有自身的亮點。因此從平面布局、功能分區、通風采光、視野朝向、流線組織、保溫設置、飄窗贈送等多方面做了全面研究，并在整個項目推進過程中與聯合社保持密切對接，積極聽取居民的意見，對方案進行反復研究、打磨，盡量滿足居民的所有需求。按照設計，昔日破敗低矮的住宅樓，將成為一棟高層住宅樓及商業裙房，每單元兩梯四戶，綠化率30%。在空間有限的樓內，實現所有戶型100%南北通透。

吳晨認為，危舊房改造是個系統工程。武漢市青山區二十一街坊的危舊房合作化改造試點項目的推進離不開多方合力：街道工作專班在一線做好群眾工作、加快簽約，市領導、市級部門在土地變性、規劃調整等方面開辟綠色通道，區直各相關部門同步開展土地交易、規劃報批、項目立項、項目報建等，武鋼集團對其產權房屋、基金出資等問題大力支持，真正做到整合居民、政府及企業的資源和力量。

當前各大城市以“原拆原建”方式實施老舊小區更新案例已經積累了一些成功經驗，以“住宅合作社”為代表的實施模式在一定程度上破解了老舊小區更新在組織機制、資金投入、居民搬遷等實施難點問題，打通了老舊小區更新改造居民參與、多元共治路徑。吳晨建議，以各地“原拆原建”標桿項目為基礎，聚焦人民群眾切身利益與迫切需求，“以例促策”形成一套適用于危舊樓改建、可操作性強的支撐保障體系，通過政府引導、市場參與、居民共治的方式，加力實施老舊小區整治改造，讓老百姓過上更方便、更舒心、更美好的幸福生活。

編輯：姜雪