北京海淀區：“大家商量著辦” ，老舊小區引入物業服務

物業管理是社區治理的重要組成部分，促進物業管理與基層社會治理深度融合，構建物業管理新格局是新時代社區治理面臨的重要課題。其中，老舊小區建成年代久遠、基礎設施薄弱、產權結構復雜、物業管理缺失，是社區治理不可回避的難點、痛點問題。堅持黨建引領，探索創新老舊小區物業管理模式，推進老舊小區實現市場化、法治化、多樣化物業服務是解決這些難點、痛點問題的必然方向。

《北京市物業管理條例》于2020年5月1日起實施。同年，北京市海淀區印發的《關于加強海淀區物業管理工作提升物業服務水平三年行動計劃（2020—2022年）》提出，推進老舊小區建立物業管理機制。通過黨建引領組建業主委員會（物業管理委員會），組織業主就物業服務標準、收費標準達成一致意見，因地制宜選擇適合的物業服務模式，并簽訂物業服務協議。

2024年，在深入踐行黨建引領基層治理“大家商量著辦”機制，梳理、總結老舊小區引入市場化物業初步探索的基礎上，海淀區印發《關于全面提升海淀區住宅物業服務水平三年行動計劃（2024—2026年）》，提出分類引導老舊小區物業服務市場化。根據老舊小區建設規模和房屋性質，統籌考慮老舊小區綜合改造、社區整體規劃、業主居民意愿等因素，分類引導向市場化物業服務轉型；對街鎮兜底或失管老舊小區，探索采取“規模化”物業項目覆蓋周邊零散小區、整合社區資源委托區屬國企“片區化”管理、培育物業企業拓展“多樣化”生活增值服務等模式，因地制宜引入市場化物業。

紫竹院街道廠洼街 7 號院優化小區資源，解決停車難問題

清單式服務，規模化經營

在羊坊店街道羊坊店社區、三住宅社區開展老舊小區引入市場化物業服務前，海淀區進行了充分的市場調研，并廣泛收集業主意見建議，形成“陽光透明—清單式物業服務”模式。該服務模式在“包干制”物業的基礎上，吸收“酬金制”物業收支公開透明的優點，打破一到五級物業服務標準界限，跨級選定適合不同小區的物業服務事項清單，同時合同內容清晰明了，讓每位業主做到心中有數。2024年，經業主共同決定，北蜂窩中路2號院、北蜂窩103號院等4個老舊小區引入同一家市場化物業企業，形成區域化規模效應。

紫竹院街道廠洼街 7 號院引入物業服務效果前后對比

市政延伸服務，覆蓋小微物業

位于海淀區永定路街道的永定路96號院建成于1979年，是一座無院墻、鄰街的單體樓棟，僅有2個單元、32戶居民。因為樓齡老、規模小，所以該小區引入市場化物業陷入僵局。為此，永定路街道以“為民辦實事”為原則，依托“大家商量著辦”議事協商平臺充分征集居民意見建議，將小區基礎設施提升和物業服務引入有機結合。由業主共同決定引入市政集團所屬物業提供物業服務。小區物業依托市政集團道路清掃、保潔等資源優勢，大大降低了物業管理成本。

西三旗街道后屯路 32 號院自行車棚改造后

拓展生活服務，融入千家萬戶

海淀街道小南莊社區的某失管小區在引入物業服務后，同樣面臨業主不認可物業管理、交費意愿不高的問題。對于小區老年居民多，需要陪伴照顧的情況，物業組織保潔人員開展家政服務技能培訓，以低于市場價格陸續推出日常保潔、衣物清洗、烹飪服務、老人照料、育兒看護等8類、34項生活服務，物業服務人員深度融入居民生活，贏得了居民認可。依托物業公司的生活服務，物業一線人員也實現了收入增長。2023年底以來，小南莊及周邊社區的小南莊25號院、小南莊怡秀園、萬泉莊南北院等9個小區，通過業主共同決定由該物業公司開展市場化物業服務。該物業公司在拓展生活服務的同時，實現區域規模化經營。

在老舊小區引入市場化物業服務的探索與實踐中，海淀區構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。今后，要堅持黨建引領，堅持“具體問題、具體分析”，充分發揮多方主體協商共建作用，找出化解各類矛盾的有效辦法；要堅持市場化運作，充分調動市場主體的積極性，促使國有物業企業和民營物業企業優勢互補、自我完善、良性競爭，提供個性化、定制化服務，滿足居民的多樣化需求。