彭典勇：既有建筑改造之住宅全裝修內裝品質提升之路

房地產進入存量房時代，既有建筑的裝修改造是當前的趨勢，在當前既有建筑面積大、改造任務重的大背景下，到底應該如何破局呢？峰會現場，中國建筑設計研究院有限公司室內環境設計研究中心主任彭典勇帶來了主題演講：《既有建筑改造之住宅全裝修內裝品質提升之路》。

既有建筑存量巨大

彭典勇先生表示，老舊小區改造新一輪的全國性調研的數據顯示，從1978年至2017年底，中國城鎮住宅存量從不到14億平方米迅速增至261億平方米，共計2.7億套，以2.6%的翻新需求比例來計算，全年城鎮需改造的存量房套數約702萬套，既有建筑存量巨大。

且城鎮存量住房中15%建于1990年以前，存量住房中78%為6層及以下建筑（21%為平房），其中絕大部分沒有電梯，存量住房套型結構偏小，一居和二居室占比達62%，四居室及以上占比僅7%，26%的城鎮住房無獨立抽水/沖水式廁所沖洗設施。

改造需求迫切

彭典勇先生表示，部分既有建筑目前存在功能空間缺失的情況，主要體現在臥室與餐廳合用、起居與廚房合用、無廚房空間及多戶公用衛生間等情況，同時多數既有建筑未考慮全齡化問題，人性化設計不足，且既有居住建筑室內空間、部品及電氣點位多數未按照人體工程學設計，使用不便。

大部分老舊小區存在不同程度的墻體開裂、變形、屋頂和墻面滲水，并由此帶來一系列的墻體保溫、隔聲性能差等問題，同時老舊小區設施的老化常常伴隨著管線、排水、給水功能異常以及異味大、難以清潔等一系列的附屬問題。

如何去做好既有建筑改造的設計

一、評估

1、背景分析

根據既有建筑的項目性質，所在地的政策環境、市場整體情況、城市規劃發展信息及項目周邊配套信息等，明確項目改造前后使用性質變化的可能性，確定既有建筑改造整體定位。

2、市場調查

分析項目改造后使用人群的特點及主要特征，主要包含定位人群的年齡層次、家庭結構、職業特征、教育背景等，進而對人群需求做出預判及評估，以確定改造后項目配套及功能等滿足人群使用及心理需求。

3、改造需求

結合業主需求及既有建筑現狀進行評估，在正式開展項目設計前進行既有建筑改造可研性分析，明確改造需求，確定項目執行任務書。

4、性能檢測

項目環境評估需對既有建筑項目配套設施、設備，公共空間結合既有建筑改造項目需求評估為公共環境及項目配套改造方案提供理論支撐。

5、結構檢測

評估現有結構體系老化及損壞程度，確定是否需要對結構進行加固或者修整，若結構損壞嚴重，需要評估對既有建筑改造方案實施的可能性。

6、設備檢測

項目環境評估需對既有建筑項目配套設施、設備，公共空間結合既有建筑改造項目需求評估為公共環境及項目配套改造方案提供技術支撐。

二、策劃

1、功能改造

既有居住建筑改造的首要任務是對功能的改造，功能改造需結合針對既有居住建筑的功能改造評估結論，確定建筑使用性質變更、使用人群需求和任務書要求等進行功能空間改造。

2、人性化設計

精細化設計：注重品質住宅生活模式的建立和引導，強調居住品質的同時人性化設計。根據前置條件通過空間統籌、功能區塊統籌、收納空間的規劃、管線通路、檢修與部品結合的精細化設計，尋求合理的綜合解決方案。

全齡化設計：針對居住人群的不同年齡層次、家庭構成、日常生活習慣等因素形成相應的設計解決方案，切實解決使用需求。

3、工業化內裝技術

包括一體化設計、隔墻系統、集成廚房、整體浴室、裝配式墻面、裝配式地面等工業化內裝技術。

4、生態化策略

在滿足國家相關《民用建筑工程室內環境污染控制規范》規范前提下，可以通過利用裝配式施工手法及室內家具部品的選用，優化室內物理環境，做到健康節能。

怎么樣去解決建筑改造的難點

一、一體化設計

既有居住建筑改造項目以解決現狀問題及使用需求為出發點，協調建筑、結構、給排水、供暖、通風、空調、燃氣、電氣、智能化、適老化和模數化等各專業的要求，進行同步協同設計，優化各個戶型內部空間功能，滿足后期使用需求，減少后期施工難度優化材料損耗。

二、功能空間改造

功能空間改造需結合針對既有居住建筑的功能改造評估結論，確定建筑使用性質變更、使用人群需求和任務書要求等進行功能空間改造。

三、全齡化設計

針對居住人群的不同年齡層次、家庭構成、日常生活習慣等因素形成相應的設計解決方案，切實解決使用需求。

四、精細化設計

精細化設計全屋的收納系統，原則是需要做物的分離和物的歸類，不同的東西放在不同的地方。

五、智能化控制

注重品質住宅生活模式的建立和引導，強調居住品質的設計。通過對管線通路與智能家居產品結合的精細化設計，提供智能化控制的解決方案。

六、生態環保

生態環保，必須遵循生態環保的概念，包括材料選擇跟聲音、光環境，而不是單純的把房子裝修的好看就好了。

什么樣的技術適用于既有建筑的改造？

傳統方式面臨的問題：

工期風險：工期較長，有延誤風險，施工后必須有空置周期；

材料管控：材料浪費和材料質量控制，現場堆放及精加工困難，產生二次現場污染；

施工質量：分包交叉作業相互干擾，現場非標作業管控困難；

維護和改造：設計與施工誤差，不可逆方式施工，后續維護困難；

垃圾污染：建筑垃圾占垃圾總量40%，大量現場污染、揚塵及噪音；

如果采用傳統的裝修技術去做改造的話，面臨的問題非常多，比如在北京和上海就會非常難，因為每天只有七個小時的工作時間，而且樓上樓下都有鄰居。

在這種情況下，中國建筑設計研究院通過十幾年的時間積累，開發出了一套高效的全流程裝配式內裝解決方案，在工期、材料、施工質量、后期維護等方面著手，希望能夠推動中國的裝配式技術發展，為中國既有建筑的改造、住宅全裝修內裝品質的提升，做出我們的貢獻。

一、裝配式技術-裝配式墻面飾面

既有居住建筑采用裝配式墻面飾面技術進行改造，裝配式墻面飾面通過獨立研發的標準掛墻連接件現場采用干法施工，不采用水泥砂漿及膠粘等濕法作業的手段，不產生有害氣體。

裝配式墻面飾面-應用效果

二、裝配式技術-地面架空系統

既有居住建筑采用地面架空技術進行改造，實現全干法施工，不需要進行重新找平和維護，避免現場濕作業產生的施工質量不一致、污染等問題。

地面架空系統-應用效果

三、集成化產品-整體衛浴

既有居住建筑衛生間改造需充分考慮全齡化的需求，采用裝配式衛浴技術可在在無障礙衛生間產品中可在墻板內預埋受力構件，安裝老年人扶手或兒童面盆，保障使用安全。

整體衛浴-應用效果

四、集成化產品-集成廚房

集成廚房整合既有空間內的墻體結構形式、墻面裝飾、預制設備管線、家具部品綜合資源，實現在對原現狀環境盡可能不破壞的情況下完成對既有建筑廚房空間的改造。

集成廚房-應用效果

來源：精裝中國