萬科、碧桂園最先進的裝配式廚衛來了

在限價背景下，精裝房成為了房企利潤增長的一個有效來源。

但大規模的批量精裝并不是件容易的事，其對材質和施工工藝的要求更高更細，管控難度更大，一旦做不好，工期被拖延，成本白白被浪費不說，還最終影響到房屋品質，變成了“驚”裝修，進而引發群訴。

那么，如何才能保障批量精裝做得又快又好呢？

膠囊君認為，這與房企自身的品質管控水平息息相關，從前期的圖紙會審策劃、土建場地移交、裝修交樓標準樣板，到入場施工中的精裝過程管控、成品保護、質量通病及防治等，都依靠房企自身的品質管控體系。

但體系的刷新談何容易，有沒有更加實在可行的方式？

萬科、碧桂園、綠城等房企便選擇了從技術層面解決批量精裝難題。其中的裝配式精裝，由于政策的鼓勵和降本提效保質等優勢，成為了他們一致的選擇。

01.裝配式精裝獲得青睞的四大原因

裝配式建筑，可能是大家比較常聽到的一個詞。但實際上，裝配式建筑包括了裝配式結構和裝配式精裝。其之所以受政策與開發商的歡迎，主要有以下四個原因：

02.集成廚衛是裝配式建筑得分關鍵

由于裝配式建筑優點多多，越來越多項目的土地出讓條件里加上了裝配式建筑的認定。若不符合條件要求，項目將無法獲得建設許可。

根據某房企對2018年2月1日正式實施的《裝配式建筑評價標準》分析得知，集成廚房和集成衛生間，由于得分辦法較明確、面積小、易實現，可以作為裝配式精裝的得分首選項。

根據《裝配式建筑評價標準》要求，集成廚衛的實現方式為：

下面 ，主要給大家介紹廚房和衛生間墻面、地面的干法施工技術要點。

1、干法墻面體系及技術要點

干法墻面體系主要有三種：輕鋼龍骨隔墻、裝配式墻面、系統衛浴隔墻，他們之間的綜合對比如下圖（表中綜合單價僅為參考）：

主要施工技術要點如下：

（1）吊頂交接處理

吊頂可采用鋁扣板，也可采用裝修公司提供的專用吊頂，具體項目可根據需求與成本綜合考慮：

墻面和吊頂連接節點示意

鋁扣板吊頂安裝

專用廚衛吊頂安裝

（2）地面交接處防水處理

墻面和地面交接處防水較復雜，衛生間宜采用整體防水底盤。

輕鋼龍骨隔墻和貼面墻，防水底盤在墻板和墻體之間上反形成擋水邊，墻板與地面交接處打防水膠：

SMC壁板安裝在整體底盤內外擋水邊內側，由內外擋水邊防水：

鋁蜂窩復合自立板中間設計凹槽，卡在整體底盤上反的擋水邊上 ：

龍骨隔墻與主體相連

龍骨隔墻“T”型相連

龍骨隔墻“L”型相連

（4）主要拼縫方式示意

以下拼縫方式根據不同房間要求及立面需要進行選擇：

1、密拼工字鋁；2、工字鋁；3、企口槽；4、U型鋁；5、鉆石陽角；6、企口陽角

（5）墻面防水防潮處理

干法墻面也可用于廳房，與廚衛墻面的區別僅在于是否做防水防潮處理。

關于飾面選擇，有防潮要求的房間采用光滑飾面墻板，無防潮要求的房間可采用壁紙壁布飾面墻板：

（6）門窗套處理

門頭掛板與門窗框整體設計，無土建掛板：

門窗框與墻板交接處整體設計生產安裝，體現集成：

（7）吊掛物做法

應在必要處預留吊掛龍骨或木枋，并向業主提供使用說明：

橫龍骨吊掛

豎龍骨吊掛

木枋吊掛

2、干法地面體系及技術介紹

干法地面體系主要分為三種：架空地面、直鋪復合地板、模壓整體防水底盤，他們之間的綜合對比如下圖（表中綜合單價僅為參考）：

關鍵技術介紹如下：

（1）架空地面：基本構造形式 —— 架空層 + 鋪筑層 + 裝飾面層

架空地面的優點在于施工快速，可利用架空層敷設設備管線，便于后期維修更換和裝修拆改更換，一般有以下四層：

·裝飾面層：室內使用者直接接觸的材料，一般為各類地面板材，如SPC復合地板，強化復合木地板，實木地板，也可用地磚(膠粘）；

·鋪筑面層：水泥承壓板/密度板/型鋼保溫泡沫復合模塊等；

·架空層：起架空和調平作用，將面層的荷載傳遞至結構層。由專用支撐地腳構件和龍骨組成(龍骨也可與鋪筑層板材集成)；

·基層：現澆鋼筋混凝土樓板 /預制疊合板上部現澆層（樓板無需找平）。

衛生間薄法排水系統

（2）直鋪復合地板

直鋪復合地板，施工快速，做法薄，平整度3mm，構造總厚度約 10mm，不影響房間凈高，但需要基層找平或樓板高精度收平，如做水泥砂漿找平則不算干式工法，樓板高精收平對工人技能要求高實施難度較大。

（3）模壓整體防水底盤

一般分為SMC防水底盤和玻璃鋼防水底盤。其中，玻璃鋼防水底盤成本高些。

其優點為施工快速，底盤防水性能優異，工廠標準化生產的集成化部品，質量相對穩定。

目前在系統衛浴產品中應用，技術體系相對封閉，靈活性不高，如壁板采用SMC、彩鋼板以外的材料， 節點需重新設計。

03.裝配式精裝如何合理采用

一個項目是否要配置裝配式精裝技術，某TOP房企定了這樣一個原則：成本增量低，質量有保障。

裝配式精裝目前依舊處于發展階段，有些技術還需進一步完善，故而在采用相關技術的時候，需要重點考慮以下幾點：

（1）項目需確定得分條件，再按照比例要求進行詳細計算和合理分配，以滿足裝配率指標；

（2）裝配化裝修現處于發展階段，技術待進一步完善，建議選擇有相關經驗的專業公司合作，并對相關參建公司提前定標；

（3）裝配化裝修與傳統裝修在使用和體驗上存在一定的差異，如成本偏高、空鼓感等，建議項目提前進行市場調研及樣板房展示；

另外，針對目前裝配式內裝成本增量較高的問題，建議尋求有能力的長期戰略合作伙伴，獲取更有競爭力的價格。

若確定使用裝配式精裝技術，還需要從設計階段、施工階段到后期使用進行全面策劃，其中，各個階段需要重點關注的點為：

1、設計階段：

標準化--通過模數協調、模塊化組合的設計方法來減少浪費和降低成本(如減少材料的裁切、衛生間防水底盤的種類、廚衛功能空間凈尺寸定型、規格化、系列化，同一項目中的廚房、衛生間種類盡可能少等)；

集成設計--設計前期即對設備、管線、裝修等進行綜合考慮；

空間利用--墻、地面具體做法需考慮對層高、使用面積和空間感受的影響；

防潮防水--墻體面板可使用自防水覆膜飾面板+背部防潮膜；拼縫處可使用密封膠+背部防水膠帶；

設備管線--不同廠家或不同做法，對衛生間地面降板、排水方式要求不同，需注意和集團標準的區別，按需設計；

裝修線盒--裝修設計前置，開關插座應與墻板效果統一考慮，注意線盒深度和樣式設計配合，如墻板廠家提供深化設計的話，需確定土建設計、裝修設計、墻板深化設計的配合方式及界面分工；

2、施工階段：

土建施工精度--薄貼法對基層墻面精度要求非常高(±3mm)；基面平整，架空墻板調平占用空間少，利于使用；

安裝工人培訓上崗--應對安裝工人針對安裝順序、拼縫、防水、踢腳、地面銜接等細部處理、驗收要求等方面進行培訓；

明確質量責任方--涉及到后續質量維護，應明確安裝是由總包負責還是全屋裝修公司負責；

3、后期使用：

業主使用說明--交付給業主時應附帶使用說明，介紹裝配式內裝情況，釘掛物體注意事項、保養維護方式，維修、更換辦法等；

維修更換--維保期一般為2-3年，建議安排1-2個專業定點工人負責維修更換。

04.小結

隨著各地精裝政策的出臺，毋庸置疑，“精裝時代”已經來了。據有關數據表示，2019年精裝項目占比已超30%，部分房企的精裝項目占比甚至早就超過50%。

精裝領域，早已成為各家房企的又一大戰場。而隨著消費者審美觀、見識度和維權意識的進一步提升，房企已經不可能為了快周轉而降低房子質量。

唯有通過新工藝和新技術的應用，才能給行業帶來新變革，帶動行業品質提升。裝配式精裝便是一大革新，你，還不趕緊跟上腳步嗎？