當前，城鎮老舊小區改造正在持續推進，這是一項涉及上億居民的民生工程、幸福工程，也是重大的社會基層治理工程，是黨中央國務院高度關注的百姓“身邊事”。

積極響應中央決策部署，《中國建設報·中國房地產》密切關注老舊小區改造工作，通過走訪調研、案例征集、專家訪談等多種形式深入挖掘老舊小區改造樣本，總結可推廣可復制的經驗，為行業參與者提供有益啟迪，共同促進老舊小區改造工作更好開展。

老舊小區改造是一項重要的民生工程、幸福工程。2012年后，我國逐漸進入存量房時代，新建住宅年竣工量開始下降，以舊換新提高居住水平的模式變得不可持續。改造老舊小區、提升居住環境質量已成為當務之急，積極主動全面推進這項工作勢在必行。

2017年年底，住房和城鄉建設部啟動了城鎮老舊小區改造試點。數據顯示，我國目前有17萬個城鎮老舊小區需要改造，涉及居民超過4200萬戶、接近1億人口，總建筑面積約40億平方米。

切實提升老百姓的獲得感、幸福感和安全感，是老舊小區改造的宗旨。而室內居住環境則是使用者感受的核心，是否舒適、安全、方便已成為衡量居住幸福感的重要標準。

構筑優良社會資產 提高居民獲得感、幸福感、安全感

工業化內裝設計施工體系（以下簡稱“工業化內裝體系”）立足于我國現階段工業生產能力，是以完善使用功能、提高聲光熱等性能、提升空間感受、提供方便維修和更新工藝為核心的綠色環保的內裝改造技術，為改善提高室內居住環境品質提供了行之有效的路徑，為提高居民的幸福感、獲得感和安全感提供了可借鑒的解決方案。

從實際情況看，內裝改造現在仍多依賴于居住者自身的判斷。但是，由于居住者普遍缺乏專業知識，改造多以修理和維持使用功能為主，在室內居住空間調整、住房基本性能提高以及設施綜合改善等方面知之甚少，室內居住環境無法得到根本改善。

首先，對物業服務管理缺失的老舊小區而言，內裝改造以點狀分散出現，存在時間、程度以及內容的不確定性，會帶來一定安全隱患。施工噪音縮短了有效作業時間，直接導致人工成本上升。施工污染和建筑垃圾問題也讓老舊小區不堪重負。因此，采用適宜的工法，同時降低噪音、提高工效、減少垃圾產生并確保結構安全是內裝改造面臨的重要問題。

其次，老舊小區存在室內功能布局不符合時代需求、廚衛空間尺度不合理、管線老化存在安全隱患、收納空間不滿足當前生活方式等問題，嚴重影響居住者的日常生活。因此，內裝改造應側重于解決這些實際問題，從根本上改善居住環境的安全性、舒適性和便捷性。

最后，老舊小區建筑結構老化，承載力普遍下降，粗暴拆改會影響建筑安全。因此，應盡量減少拆改和垃圾排放，降低噪音對居民日常生活的影響，提高施工效率，從而有效縮短工期。

采用綠色環保的工業化內裝體系，配合公共設施改造，將讓老舊小區“舊貌換新顏”。實現合理的功能布局，構筑優良社會資產，真正使之成為適用、經濟、綠色、美觀的住宅，為老百姓提供安全、舒適、方便的居住環境，提高居民的獲得感、幸福感和安全感。

重視可實施性 提高工業化內裝體系成效

工業化內裝體系的最大特點是有完善的理論體系、靈活的集成技術和專業的研發制造端，是對以設計為核心、打通建筑產業鏈上下游的有益嘗試。這種新型發展模式以現代科技為手段，為部品生產廠商指明了發展方向，通過精細化設計串聯建筑產業各環節，最終構筑起完整工業化內裝體系產業鏈，對推動美好家園建設有著重要意義。

它以構筑美好生活為指導思想，設計符合中國人生活習慣的個性化宜居住宅；實現全專業統籌，讓建筑每個構成各得其所；實現綜合性能設計，通過專業設計選材，打造安全、安心、環保的居住環境；實現內填充精細化設計，提供最佳生活體驗，提升家居生活品位；實現管線維護可視化設計，使維修、更新愈加便捷，實現無憂居住生活；以詳實的設計數據指導工業制造端，減少庫存、降低成本，提高資源利用率；因地制宜，選用合理的工法，規避地區工業化發展不平衡的問題，實現結果最優；精準施工，精細化設計真實反映部品尺寸及必要的施工空間，實現精工細作；材料選擇遵循生態環保要求，推廣3R（減量化、再使用、再循環）選材標準，促進資源循環利用。

在空間統籌和精細化設計方面，工業化內裝體系以人為本、以構筑生活載體為指導思想，合理組織現代生活所需的玄關、家政、衛浴、餐廚、儲藏、客廳和居室等功能空間和管線等輔助空間，最終實現空間有效利用。功能空間布局清晰明了、容易認知，室內動線交叉影響少、簡單明快，各空間尺度適宜、滿足使用要求。管線空間與功能空間統籌安排，有效利用功能空間配置，設計隱蔽空間布設管線，采用管線分離模式，方便后期檢修和更新。

精細化設計是保證施工成果的有效手段。為確保工業化內裝體系部品構件與土建基礎裝修精準銜接，在設計階段就要確定實際使用的部品構件并落實在圖紙上，同時考慮結構或基礎裝修誤差，確保空間合理和施工便利。空間尺度設計要結合固定家具、移動家具、軟裝等具體設計，將內容具體化并落實在圖紙上，確保完成效果和使用功能。

工業化內裝體系將部品構件按照一定方式組合，統一的數據是連接上下游產業的靈魂。通過圖紙上的精細化設計數據控制整個體系，既可指導上游部品構件生產，還可指導下游施工和售后維護，從而服務于建筑整個生命周期，其有效性和真實性是不同于傳統內裝的重要一點。

此外，工業化內裝體系在工法選擇上也有很大自由度。項目實施應根據自身條件，因地制宜地選擇工法，在確保效果的基礎上，盡可能減少垃圾排放、降低施工噪音、提高施工效率、實現綠色環保。

與建筑結構相比，管線更新周期更短、維修更頻繁，平均更新周期10~15年。工業化內裝體系采取管線分離措施：給水采用分水器，控制漏水點并預留檢修口；排水采用背排式馬桶和不降板同層排水，實現本層維修和更新；供電采用并聯分控，實現不同房間、不同用電負荷的電器分別控制；設置弱電箱，提供全屋無線網絡、有線電視和電話等。

案例展示：工業化內裝設計施工體系實踐

• 項目背景

該項目為公有租賃住房，建于1970年代，磚混結構，位于六層住宅樓的首層，東西廂房，套內面積104㎡，三室兩廳一衛戶型。現場勘查發現戶內地面和墻頂面經過多次翻新，同時有增設燃氣熱水器、淋浴、洗面臺和櫥柜等局部改造行為。

• 該項目存在以下問題：

（1）戶型設計脫離時代需求：廚衛等功能空間狹窄，欠缺舒適度；玄關功能缺失，家政區域與淋浴空間混用使用不便，西側陽臺功能定位不清；收納空間用途不明，使用效率低；

（2）磚混結構，施工精度差，門洞口傾斜且各個門洞口高低不齊，室內管線室外露，空間效果不佳；

（3）給排水立管、主干管、支管老化嚴重，均有不同程度的滲漏。照明系統單一室內照度不足，插座少、無法滿足當前生活的需求；

（4）南北側陽臺均沒有進行保溫處理，影響室內環境的舒適度。

業主方對改造工程的具體要求包括：

（1）改善居住條件，達到市場一般商品房的水平

（2）飾面采用業主標準規定材料；

（3）控制施工噪音，避免影響近鄰休息；

（4）是提高施工效率，采用裝配式內裝工法；

（5）是控制合理成本，為批量改造提供范本。

• 設計施工特點

引進新時代的生活模式，對室內功能空間及動線進行合理組織規劃，首先完善玄關空間、家政空間、衛浴空間和廚房空間（圖1.0）；其次優化部品、管線空間、家具軟裝等的組合及布置方式，精細控制室內空間尺度；再次把控設計細節，將裝配式部品、構建、設備以及施工工藝具體落實在設計圖紙上，嚴格控制可實施性，實現圖紙竣工；最后統籌考慮室內空間效果，并靈活運用零碎空間布置管線，實現管線分離的同時完成對空間整體的統籌，實現提高空間使用率、提升居住環境品質與優化空間的效果。

圖1.0 新舊平面對比

設計上貫徹精細化設計理念，現已形成以綜合配置圖為核心的成套的精細化設計文件，將構件、部品、設備設施的具體尺寸落實在圖紙中，確定墻頂地面材及工藝功法并以毫米為單位繪制，設計管線走向、確定安裝工藝及與終端設備的連接方式、管徑等并詳實地表達在設計文件中，以切實指導施工（圖1.1）。同時依據設計文件指導生產廠家進一步完善部品安裝生產圖紙，為現場的快速安裝創造條件，盡可能減少人為參與的環節。

圖1.1 精細化設計圖紙

施工現場嚴格執行線控施工法（圖1.2），首先進行綜合放線，在現場復合設計圖紙的內容并就疑問點向設計反饋意見，并與設計具體磋商實施方案，施工開始后對于施工中被遮擋的施工線還要邊施工邊補線，確保按線施工，從而保證設計圖紙的落地。

圖1.2 線控施工法

• 增設獨立玄關空間

拆除部分非結構墻體，統籌原有入口及衛生間的空間布局，新設行李間、玄關柜，并利用柜體及局部天花造型強化公共與套內私密空間的過渡轉換（圖2、3）。

圖2 玄關平面圖，改造前

圖3 玄關平面圖，改造后

• 增設獨立家政間

利用原有衛浴空間，通過拆除部分非結構墻體，統籌設計出入口及空間布局，將原有洗浴空間有效分配給入口玄關、家政間和馬桶間，形成獨立的家政空間（圖6、7），同時解決了原戶型衛浴門和馬桶間門互相干擾的問題。

圖6 家政區域改造前

圖7 獨立家政間改造后

在家政間完善當代家務集中功能屬性，設計洗衣、打掃、保潔收納等功能（圖8）。同時，洗衣、打掃及相關工具用品集中收納于家政區域。

家政間預留洗衣機位的背面墻體飾面采用新型板材，具有防濺、耐污、易清潔等特點，板材安裝無需處理基層墻體，采用打釘和粘貼安裝，施工簡便。

圖8 家政間收納和飾面

• 提高馬桶間的舒適度和人性化

通過采用背排式馬桶設計，改變原有馬桶的朝向和位置（參見圖6、7），從而增大馬桶間的空間尺度，塑造更加舒適的使用體驗。馬桶間采用設置玻璃條的外開門，避免出入直對餐廳的尷尬，同時防止開門時碰撞室外的人，增強使用的私密性與安全性。

馬桶間設置手紙、清潔工具的收納空間（圖9），配合管線空間的隱蔽設計，構成有儲藏、有展示的豐富、完整的馬桶間。

圖9 馬桶間收納

• 干濕分離洗浴區

使用功能不明確的西側陽臺設計為洗浴區（圖10、11、12），增設洗面、淋浴、收納功能。沿南側整面墻設計嵌入式組合柜并使用半掛盆，方便洗漱、收納并留出足夠的淋浴備洗區空間，臺盆旁的開放立柜可擺放日用品，方便存取。鄰角布置鉆石型淋浴房，斜角開門降低對洗漱行為的影響，而透明的體量對空間毫無壓迫感，提升儀式感，增強房間完整性。

圖10 西側陽臺改造前

圖11 西側陽臺改造內容

圖12 西側陽臺改造方案

由于使用功能的變化，需要對西側陽臺外墻實施保溫并更換外窗。設計應滿足以下三點目標，其一從戶外看改造后外窗與近鄰外窗外觀保持一致；其二滿足戶內采光、通風、保溫、防水的需求；其三應具有可復制性，可在室內施工，滿足高空作業的安全要求。在分戶實施的既有建筑改造項目中，第三點尤為重要（圖13、14）。

圖13 外窗構造

圖14 改造后外窗外觀

洗浴區采用傳統瓷磚粘貼與裝配式洗漱、淋浴相結合的工藝（圖15）。洗浴區采用干濕分離的設計手法，降低了防水處理的難度，同時簡化了基層的處理，節約了工期和成本。

圖15 洗浴間全景

• 滿足洗切燒備流程的收納充足的廚房

取消現狀廚房內的散熱器，將其設置在餐廳。平面設計上綜合統籌烹飪功能及相關管線、設施設備的整體布置，結合現狀設計為U型布局（圖16、17），完備“清洗－加工－烹制－備餐”的常規流程，讓繁瑣的烹飪及餐后洗滌工作更加連貫通暢。

圖16 廚房現狀圖

圖17 廚房平面圖

四面底柜和兩面吊柜的設計，確保充足的收納空間，底柜頂面滿鋪臺面，并將外窗安裝位置偏靠墻體外側，讓窗臺成為操作臺面的延伸收納區域。實現操作臺面長度較改造前增加約40%，地柜收納體積較改造前增加約45%。

依據設備設施臨近使用端就近布置的原則，安排燃氣熱水器、煙機、灶具。為了預留足夠的設備安裝空間，部分縮小了西側窗（圖18、19），且上部設磨砂玻璃、下部正常采光，緩解了西曬問題，營造出整潔明亮的烹飪環境。此外，在操作臺面上方布置了方便接入各類廚房小電器的插座。保證空間使用的便利性，并充分提升空間的利用效率。

圖18 西側窗

圖19 燃氣熱水器

廚房門采用透光玻璃移門設計（圖20），開啟后保證餐廚空間暢通無礙，創造家人緊密溝通的溫馨氛圍。備餐柜與移門固定扇相結合，提供臺面延展的同時保證了就餐區的采光。

圖20 廚房移門

采用集成吊頂、飾面板/不銹鋼板墻面（圖20、21）、瓷磚地面以及整體櫥柜來實現整個空間。非灶臺區域的墻體飾面使用新型板材，防濺、耐污、易清潔，且無需處理基層墻體，打釘固定后依靠粘貼安裝，非常簡便。灶臺區域的墻體飾面選用不銹鋼板，具有耐高溫、耐油污、易保養的特點，適合中餐烹飪的條件需求。櫥柜安裝區域背后的墻面僅使用柜體背板覆蓋，無需以飾面材料涂刷或鋪裝。移門滑軌設置阻尼，防止誤夾誤傷，提升使用安全性。

圖20 飾面板墻面

圖21 不銹鋼墻面

• 室內空間和照明

采用石膏板超薄吊頂帽線構造（圖22），既解決了管線分離需要的布線空間，又可以增加筒燈提高室內照度，同時提高了上下樓的隔音性能。

圖22 超薄吊頂及帽線的修飾效果

室內照明分三個層級來滿足使用和感官要求。首先在玄關、餐廳等照度不足的間接采光部位，設置筒燈提高整個空間的明亮度，營造愉悅的歸家氛圍；其次在玄關柜、櫥柜、衛浴柜、家政柜設置燈帶和射燈，通過局部補光實現操作空間的無陰影；最后在收納柜內和玄關入口處設置感應照明，方便出入和取放物體（圖23）。

圖23 室內空間照明、局部補光、功能照明（感應）

• 管線分離設計

項目采用管線分離方式，方案中布置了5處管線空間，不僅包住了原有縱向立管，還給新增電路提供了布線空間，同時方便照明設備和插座開關的安裝和使用。此外，為每個管井線空間上增設開啟扇，方便檢修和更新。

圖24 管線空間

（1）排水

本項目新設了洗浴空間、家政空間，調整了馬桶的方向。淋浴間排水采用超薄地漏將水排放至廚房排水立管，洗漱臺排水至馬桶間立管，馬桶采用背排式排水至馬桶間立管，家政間利用原有地漏，廚房水槽排水至廚房立管。整個排水體系實現不降板同層排水。

圖25 排水路徑圖

（2）給水、熱水

現狀有兩個供水點，分別在入口玄關處和廚房。廚房給水管老化嚴重，拆除階段就連續發生兩次爆管漏水。考慮到用水安全問題，經給水專業測算，決定僅使用玄關處給水主管實現全屋供水。為了避免用水點串聯帶來的水壓不穩的問題，同時有效控制漏水點方便維修，本項目采用分水器供水方式，分水器設置在家政間上方的吊頂空間內并設置檢修口（圖26）。

關于熱水，燃氣熱水器安裝位置原則上以到各個用水點路徑最短來定位，本方案將其設置在靠近淋浴房的位置，確保最遠的用水點在30秒內出熱水（圖27）。

圖26 冷水供給路線圖及分水器

圖27 熱水供給路徑

（3）強弱電

增設套內強弱電箱，強電箱設置在儲藏間內（圖28），設計高度避免磕碰，弱電箱集成設置于玄關柜吊柜體內。照明系統在充分利用原有點位的同時重新規劃路徑，天花照明結合超薄吊頂布置，營造明亮的氛圍；開關和插座結合定制木作家具布置，利用木作家具與基裝之間的管線空間因地制宜地設置，在實現管線分離的同時合理地解決了許多供電點位（圖29）。

圖28 強弱電箱

圖29 電位布置圖、開關插座

（4）供暖通風

將廚房散熱器改至廚房移門旁邊，并且和洗浴區壁掛散熱起并聯在一起，讓原本沒有供暖的洗浴區實現供暖。供水和回水管布置在廚房地柜下方（圖30）。居室、客廳散熱器采用高1.8米的壁掛散熱器，減少空間占用。

通風方面，馬桶間、淋浴間、煙機均采用直排（圖31），馬桶間排氣管道利用洗漱間組合柜上方空間橫向布置（圖32）。

圖30 供暖給回水路徑

圖31 排氣排煙路徑

圖32 馬桶間排氣管

（5）燃氣

燃氣管線由燃氣公司指定人員實施，設計中提前預留縱向管線空間和安裝操作空間，燃氣表外露（圖33）。